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建蔽率・容積率とは?

はじめに

不動産広告で必ず掲載されている「建蔽率(けんぺいりつ)〇〇%」「容積率〇〇%」という用語。なんとなく聞いたことはあるけれど、読み方や意味などを調べてみた方も多いことでしょう。そして、これから家を建てる方にとって必要な、建築基準法の中でも、非常に重要な規制となります。

また、用途地域によっても変わる土地活用についても丁寧に解説しているため、特に、特定の地域や場所にこだわりたいという方は必見です!

これらを理解していなかったため「せっかく広い土地を購入したのに希望通りの大きさの家を建てられなかった」ということになりかねません。土地から探して注文住宅を建築したい方などにも分かりやすく4つのポイントでご説明していきます。

建蔽率と容積率と建築基準法
  1. 建蔽率とは

建蔽率(けんぺい率)とは、「敷地に対する建築面積の割合」のことです。

簡単に言うと、「この敷地については真上から見た時に、このくらいの広さの家しかたてられませんよ」ということです。

そもそも、なぜ自分の土地なのに、建てられる建物の大きさを制限されないといけないのでしょうか?

それは、建築基準法により「一定の割合以上の空地」を確保するときめられているからです。風通りや日照などの住環境を良好に保つとともに、防災面での安全性を確保するためです。

また、用途地域 (住宅や商業地域などの大別)ごとに建蔽率は定められています。建物の大きさの上限を地域や用途に応じて制限することで、都市計画や街並みが無法地帯にならないように規制する役割があるのですね。

次にご説明する容積率も同じ目的で定められています。だから「建蔽率・容積率」はセットで記載されているのです。

  1. 容積率とは

容積率とは「延べ床面積の敷地面積に対する割合」のことです。

例えば、建蔽率が同じ土地であっても容積率が大きければ大きいほど階数の多い建物が建てられます。賃貸の収益を目的としてアパートやマンションなどを建てる時には賃貸する居住面積(賃貸の部屋数)がまさに収益性に関係してくるので土地の活用においては重要なポイントと言えるでしょう。

容積率の算出においては、床面積に含めない部分がありますが、それらについては後ほどご説明いたします。

容積率とは
  1. 用途地域について

建蔽率・容積率は地域ごとに、住むためなのか、商業向けなのか、など主な目的に応じた割合が定められています。

この各地域の主な目的を決めているのが「用途地域」です。

主に「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されており、下記のように目的に応じて建物の規模や用途が制限されています。

用途地域

住宅がメインの「第一種住居地域」の場合は、建蔽率60%・容積率200%などとされ、隣地との日当たりや風通し、防災面のために空地が一定以上確保されるよう規制されています。

一方で、都市部のオフィス街などの商業地域では、人が居住する目的の地域ではなく、居住環境を良好に保つ必要性は低くなることから建蔽率80%とされています。

そして都市部のオフィス街などは、防火地域に指定されていることが多く、火災の延焼を防ぐために鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」である必要があります。

防火地域と耐火建築物について

防火地域とは、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域のことです。駅前や市街地の中心部となる繁華街に指定されます。

耐火建築物とは、主要構造部分と開口部に耐火性能を高めた材料が使われている建物です。

例えば、都市部のオフィス街に、敷地面積全体に建物を建てたい(=建蔽率100%)と考えたとしましょう。仮に都市部ということなので用途地域としては「商業地域」に該当するとした場合、建蔽率80%・防火地域耐火建築物という3つの条件が揃うことにより建蔽率の規制緩和が適用され、建蔽率100%で、敷地いっぱいに建物が建てられる、ということになります。

都市部や繫華街などにビルがひしめき合っているのは、この条件が揃って建築されているということになります。

オフィス,繁華街
  1. 容積率算出時、床面積に含めない部分
共同住宅の床面積に含まない部分は「共有部分」

容積率とは、「延べ床面積の敷地面積に対する割合」とご説明しました。この容積率の算出においては、床面積に含めない部分が存在します。それは、マンションやアパートなどの共同住宅における「共用部分」です。

共同住宅では、住居部分にあたる「専有部分」の他に、共用の廊下や階段、エレベーターホールなどの「共用部分」があります。この共用部分については建物の延べ床面積には算入しません。

容積率算出時、床面積に含めない部分
一戸建ての床面積に含まない部分

また、一戸建ての場合においても条件を満たすと建蔽率・容積率の計算に入れなくても良い緩和ルールがあり、以下にいくつかご紹介します。

  1. 地下室

地下室を作る場合は建物全体の1/3までは容積率の計算にいれなくても良いとされています。

  1. バルコニー・ベランダ・庇(ひさし)

バルコニー・ベランダ・庇(ひさし)など、建物の外壁から突き出している部分は真上から見た時には建築面積に含まれてしまいそうに思われます

実は、その突き出した部分が1m以内であれば建築面積には算入されません。そのため、居住スペースを広く開放的に演出する際に有効的と言えるでしょう。

また、出窓についても、条件によっては建築面積に算入しなくても良いので、室内の空間を広く確保することができます。

容積率算出時、床面積に含めない部分
  1. ロフト・屋根裏収納

ロフトや屋根裏収納は、天井の一番高い場所が1.4m以下であり、真下の階の床面積に対して1/2までのサイズであれば、建築面積に算入されません。

ロフトや屋根裏収納は収納部分としても、子供たちのワクワクするスペースとしても人気がありますので、上手に取り入れたいですね。

  1. 車庫・ガレージ(ビルトインガレージ)

建物の1階部分を車庫やガレージの場合、その1/5を限度として建物面積に不算入にできます。

このように、共同住宅と一戸建てでそれぞれ、床面積の算出に含まれない部分が存在します。これらの規制緩和を有効的に取り入れることにより、実際に住んでみると計算上の広さよりも広く感じるお家を建てることができます。

住宅購入 ガレージ付き

一方で、土地が面する道路の幅などによって、規制が厳しく制限される場合もあります。具体的には、「道路斜線制限」「北側斜線制限」「日影制限」「高度地区」などです。これらはさらに細かく規制があり、すべて調べるとなるととても奥深いものになります。

土地を先に購入した、もしくはすでに所有している方はその土地や景観に合った設計をすることをおすすめします。

これから購入を検討する方、または、土地は購入していないけれど希望の設計や間取りが決まっている方は、専門家であるハウスメーカーや設計士に相談すると良いでしょう。専門家のアドバイスを受けながら、土地も建物も理想に近づけ、快適な住まいを手に入れたいですね。

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