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住宅や土地の表記に使われる「面積」、どこをどのように測っているのでしょうか。
「そろそろマイホームを建てたい」「家族が増えたので引越しを機にマンションを購入したい」など、ライフスタイルの変化に伴い、住宅を購入される方も多いと思います。
今回は、不動産広告によく使われる「面積」について、知っておいた方がいい豆知識も踏まえ、わかりやすく解説していきます。
住宅購入を検討し始めると、webや媒体などで不動産広告を見る機会も増えるでしょう。その中にはさまざまな「面積」の表示があり、大きく3つに大別することができます。主に使用されるのが、「敷地面積」「建築面積」「延床面積」となります。それぞれの定義をベースに詳しく解説していきましょう。
「敷地面積」とは、建物が立っている、またはこれから建てようとしている土地の面積のことを表現します。
間違いやすく注意が必要なのは、土地の表面積ではないという点です。水平投影面積であることをご理解ください。水平投影面積とは、建物の真上からみて、突き出している部分(1m未満のものは参入しない)なども含め土地に対して投影した面積が該当します。
敷地面積の測量は、真上からみた時の土地となり、斜面に土地がある場合などは、実際の面積より狭くなるケースがあります。
不動産広告等においては、「敷地面積」または「土地面積」〇〇㎡、〇〇坪等と表記されます。
不動産広告の表記の「敷地面積」の箇所に、「(実測)」という記載がされているケースがあります。これは土地家屋調査士が行った正確な土地の面積の実測値となります。表記されるケースとしては、実測値と登記簿に記載されている「敷地面積」が異なる場合に表示されます。
「延床面積」とは、建物の各階の床面積を合計した面積のことです。
ここでいう床面積には、壁で囲まれていない玄関のポーチや、壁の外にあるバルコニー等は含まれません。
玄関ポーチやバルコニーなどを含めた面積を表現するケースとして、「施工面積」という言葉で表現するケースもあります。
「敷地面積」の測量方法で、真上から土地を見たときの面積とご説明しましたが、「建築面積」も同様です。
一般的な住宅の場合は、2階よりも1階のほうが広いことが多いので、１階の面積が「建築面積」となります。反対に1階よりも2階のほうが広い場合には2階の面積が「建築面積」となります。
「敷地面積」の表記に「(実測)」と土地家屋調査士が行った「正確な土地の面積の実測値」が別途表現される場合があると述べました。なぜそんなことが起こるのでしょうか。それは、古い測量技術で計測した数値が登記簿に記載されていて、現在の測量技術で計測した数値と差異が生じるためです。
日本の測量は古く、聖徳太子の時代まで遡ります。隋の測量技術を持ち帰り、豊臣秀吉の太閤検地、江戸時代には幕府が、諸大名に測量を指示し、日本地図を作ったとされています。
不動産登記簿とは、土地や建物に関する権利関係が記載されている、法務局が管理する公の証明書です。その登記簿には、権利関係はもちろん、土地や建物に関する「面積」などの記載があります。所有する土地や建物が代々引き継がれている場合などは、記載してある数値自体が、古い測量法により算出されている可能性があります。そのため、表記される面積に差異が生じる場合があるのです。
現在では、精密機械や測量技術がめざましい進歩を遂げ、差異は少なくなっています。
一見余裕のある敷地と見える土地でも、敷地全体としては使えない(家を建てにくい)土地も存在します。
その土地が、道路と隣接している場合、幅が4m以上ないと道路として認められないと建築基準法で決められています(=セットバック )。
例えば、親の土地を相続して再建築する場合や将来的に道路になる予定の土地が敷地に接している場合に、一定の範囲を敷地面積に算入できない土地はセットバックしないといけません。
このように、土地に関しては様々な規定が設けられているため、ご自身の目的にあった土地の使い方が可能かどうか確認、または専門家に相談することが重要です。
住宅購入を検討していたり、お家を建築する時に、ハウスメーカーなどでは、延床面積をベースとして建築費用などを算出する場合がほとんどです。なるべく延床面積を抑えつつ開放的な家を建てたい、とお考えになる方は多いと思います。
延床面積を少しでも抑える工夫のヒントとなる「延床面積に含まれない部分」の一部をご紹介します。
開放感のある空間の演出方法として代表的なのが「吹き抜け」です。
吹き抜けは床部分がないので、延床面積には含まれないのです。採光や通風などのメリットがある一方、熱効率が悪くなった、などのデメリットも聞かれることから、メリットデメリットをよく検討いただくようおすすめしております。
バルコニー（ベランダ）は外壁からの出幅が２ｍ以下の部分は延床面積に含まれません。そのため、２階の居室や、２階リビングにした場合にバルコニーと隣接させると居住空間により広がりを感じることができます。ちょうど１階リビングにウッドデッキを隣接させて広く活用するのと同じように考えることができますね。
ロフトもはしごが固定されていない場合、天井高が1.4ｍ以下の場合、ロフトがある階の2分の1以下である場合には延床面積には含まれません。
本来、収納として使うためのロフトですが、最近ではキッズスペースや書斎替わりなど多用途に使われるようになってきました。
この他にも出窓やビルトインガレージなど一定の条件をクリアすれば延床面積に含まれない部分があるので、生活をより広がりのある空間にしたい時にはご一考してみるのも良いと思います。
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