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仙台の不動産売買専門店フルハウス
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家を建てる時には、場所によって様々な規制があります。
本記事では「日当たりに関する建物の規制について」詳しく解説していきます。
「高さ制限」がその一つで、建物の面する道路や隣接地の日当たりや風通しを確保するために、建物の高さには上限が設けられています。また高さ制限は、都市計画法で区分される「用途地域」によって内容が変わってきます。
ここでは住宅の新築に関係することの多い「高さ制限」と、併せて「用途地域」についても説明していきます。
「北側斜線制限」とは、建物を建てる際に、自分の建物の北側に位置する建物が、南からの日当たりを確保できるように配慮したルールです。具体的な内容としては、真北方向にある敷地の境界線から垂直に5ｍまたは10ｍ上がったところから、一定の斜線(縦：横＝1.25：1)をつけて線を引き、この斜線の内側に来るように建物を建てるというものです。この斜線を「北側斜線」と言います。
北側斜線制限は意識してみるとよく見かけられるものです。例えば、住宅地で屋根に傾斜がついていたり、マンションの北側が階段のような形状に作られていたりするものは、単なるデザインではなく、隣地の日当たりに配慮していることが多いです。
尚、隣地の境界線から斜線を引く高さは「用途地域」によって異なりますので、これは別途詳述します。
北側斜線制限には、北側の土地の日当たりがよく、さほど気にする必要がない状況であれば条件が緩和され、通常よりも少し高い建物を建てられる緩和措置があります。例えば、自分の土地の地面が北側の隣地より1ｍ以上低い場合や、敷地の北側や北側の道路の反対側が川などに接する場合などの状況であれば、制限が緩和されることがあります。
「日影規制」とは、マンションなどの中高層の建物を建てるときに、周辺の敷地が日影となる時間を一定以下に抑えるように定めたルールで、建物の高さに制限を設けています。対象となる建物の種類は「用途地域」によって異なり、例えば第一種・第二種低層住居専用地域では軒の高さが7ｍを超える建物や、地上3階建の建物が対象になります。
ただし、日影規制が適用されるのは住居系の用途地域で、かつ都道府県や市区町村が日影規制に関する条例を制定している場合です。地方ごとの気候や風土、日照時間などに合わせて各自治体が各々決めていますので、お住まいの地域の日影規制を確認するには、管轄する役所などに問い合わせるとよいでしょう。
「道路斜線制限」とは、道路面の日当たりを確保するために建物の高さを制限するルールです。具体的な内容としては、歩道を含む前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で記された斜線(「道路斜線」)の範囲内に建物を建てるというものです。
道路斜線は「用途地域」や「容積率」「道路の幅」などで「適用距離」と「適用角度（勾配）」が変わり、建物の高さや位置が決まります。例えば、第一種低層住居専用地域で容積率200％の地域では、適用距離が20ｍ、勾配は縦：横＝1.25：1となります。
「セットバック」とは、幅が4ｍに満たない道路に面して建物を建てる場合、道路の幅を広く保つために、道路の中心から2ｍ後退して建築しなければならないことを言います。
このセットバックの後に道路斜線制限を適用する場合は、4ｍの道路幅とみなして考えます。
「用途地域」とは、都市計画法によって定められた「市街化区域」をその地域の土地の使用目的に合わせて13種類に分類したものを言います。用途地域を設けることで、同じエリアでは似たような用途の建物が集まり、景観や風通り、採光といった快適な住環境が守られています。
用途地域は住環境が優先される「住居系」、買い物やレジャーに使える施設を建設できる「商業系」、工場を建設できる「工業系」の3グループに分けられます。北側斜線制限や日影規制に関係するのは主に以下の住居系地域です。
「用途地域」については、「建蔽率」と「容積率」の解説に合わせ、下記の記事でもふれています。参考までにご覧くださいませ。
低層住居専用地域は、2階建て程度の戸建て住宅や低層マンションが建ち並ぶ地域で、建築可能な住居の高さは10ｍ(地域によっては12ｍ)までと決められています。中でも「第一種低層住居専用地域」は、住宅以外ではごく小規模の店舗や小・中学校、診療所などしか建築できず、閑静な住宅街という地域となります。
「第二種低層住居専用地域」では、2階建て以下で延床面積が150㎡以下の小規模な店舗であればコンビニエンスストアや飲食店の他、福祉施設、公衆浴場、診療所などの公益性の高い施設の建設が認められ、第一種低層住居専用地域に比べると用途の規制が緩やかになっています。
中高層住居専用地域は、一般的に3階建て以上のマンションが建ち並ぶ地域で、住宅の高さに制限はありません。
「第一種中高層住居専用地域」では、住宅以外に学校などの教育施設や病院、延べ床面積500㎡以内で2階までの店舗が建てられます。マンションが多く、日常の買い物に便利な商業施設はあるものの、大型店やオフィスビルは建設できないため、比較的閑静な住宅街というイメージです。
「第二種中高層住居専用地域」には、第一種中高層住居専用地域の建物に加えて、延べ床面積1,500㎡以下で2階までの中規模商業施設が建設できます。
「第一種住居地域」では、住宅以外に、延べ床面積3,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、スポーツ施設が建てられます。大規模なマンションや店舗が建ち並ぶ、人が集まるエリアです。
「第二種住居地域」では、第一種住居地域の建物に加えて、パチンコ店やカラオケボックスなど遊戯施設も建てられます。「住居地域」とは言うものの、住宅以外の様々な用途の建物が建てられるため、第一種住居地域よりもさらに賑やかなエリアになります。
「準住居地域」は国道や県道などの幹線道路沿いに多く、車庫や倉庫、作業場の床面積が150㎡以下の自動車修理工場、客席部分が200㎡未満のミニシアターなどが建てられます。住居系地域では建物の許容範囲がもっとも広いエリアです。
「田園住居地域」は、都市部での農地と宅地の共存を目的に2018年に新設された用途地域です。田園住居地域に建てられる建物の制限は第一種低層住居専用地域に近いものの、農業に必要な施設や、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられるなど、規制がやや緩和されています。
北側斜線制限が適用される用途地域は、「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」、「第二種中高層住居専用地域」、「田園住居地域」です。
北側斜線の起点となる真北方向にある隣地の境界線からの高さは、低層住居専用地域および田園住居地域では5ｍ、中高層住居専用地域では10ｍになります。
これまで見てきたように、家を建てる時は、敷地にはどのような都市計画上の制限があるか、敷地が建築基準法上の道路に接しているかなどを確認し、特に建物の高さには注意しましょう。
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