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>売る時の知識

(1)売却する理由を考え必要性を確認する

売却するのには様々な理由があることと思います。
その理由によって売却を先に済ませるのか、新居から先に決めるのか、それとも両方同時に進めるのかを考えなければいけません。
(2)売却を先にする場合
あらかじめある程度の売却価格を踏まえて新居の検討ができますので、資金計画が立てやすくなります。しかし、売買契約を先に結ぶことになりますので、新居の進捗状況に応じて売却の引渡し時期を調整する必要があります。

(3)新居を先に決める

先に新居を決める場合はじっくり物件を選ぶことができます。ただし、売却代金を新居費用に充てる場合は、ある程度余裕をもった資金計画を立てる必要があるでしょう。万が一売却価格が当初の想定よりも低かった場合、現在のローンが残ってしまう可能性も考えられます。その場合、ローンの抵当権を抹消するための資金が必要になります。

(4)同時に進める場合

売却と新居の準備を同時に進める場合は、買主と物件の引渡し時期などについて両者のバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。

【売却にかかる費用とは】

不動産の売却時には様々な費用が発生します。
売却が成立しても売却代金がすべて手元に入ってくるわけではありません。
売却時には様々な費用が必要となります。
売却物件に住宅ローンの残債がある場合には、返済資金やローンの抵当権を抹消するための費用などがかかります。どのようなものがあるのか確認してみましょう。

【売却にかかる主な費用】

仲介手数料 売買が成立すると、不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
抵当権抹消費用 住宅ローン残債があり抵当権が設定されている場合に、抹消登記の登録免許税が必要となる。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。
売買契約書の印紙税 不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印することで納税する。
譲渡所得税 物件の売却により利益が出た場合は、所得税と住民税がかかる。
※上記のほか物件や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の種類や額は異なりますので、遠慮なく担当者にご確認ください。手元に残る金額は・・・
売却価格 - ローン残債+諸費用 = 手元に残る資金となります。

【売却までの流れ】

1.ご相談(秘密厳守!)

売却を考えたなら、まずはご相談ください。
疑問点やお客様のご希望など売却に関することなら何なりとご相談ください。この際に売却をご相談いただく物件の謄本や間取り図などがあると便利です。また売却の事実を他人に知られたくない場合などは、この時点でお伝えください。

2.現地調査・査定

現地調査・査定はもちろん無料です。
当社では担当者が実際にお客様の物件を訪問させていただき、物件の状態(土地の地形・形状・接道状況・周辺施設・建物の傷み具合など)を確認致します。
現地だけでなく、市場動向や取引事例なども確認しながらさまざまな観点から調査のうえ、査定金額を提示させていただきます。
※査定金額とは実際に売り出しを行った場合、あくまで売却可能だと予想される金額のことです。

3.売り出し価格の決定

査定金額を参考に売り出し価格を決定していただきます。
少しでも高く売りたいと思うのは当然ですが、不本意に高い値をつけてしまうとかえって売れるものも売れなくなってしまいます。
適切な売り出し価格を決めるためにも納得いくまでご相談ください。

4.売却の依頼、媒介契約を結ぶ

※媒介契約とは売主が当社に依頼する業務や仲介手数料などを契約で明確にすることで、トラブルを未然に防ぐためのものです。不動産会社には媒介契約の締結が法的に義務付けられています。正式に売却することが決定したら、当社と売主の間で媒介契約を締結します。
媒介契約は売主の条件に合わせて下記3種類よりお選びいただけます。
・専属専任媒介契約
・当社のみに売却を依頼するものです。この場合、売主がご自分で買主を見つけても直接取引することはできず当社を通して売買契約していただきます(買主が親戚や知人の場合も同様)。
その代わり当社は1週間に1回以上の販売活動状況を売主へ報告致します。
・専任媒介契約
・当社のみに売却を依頼するものです。この場合、売主がご自分で見つけた買主であれば当社を通さずに売買契約をすることができます。
当社は2週間に1回以上の販売活動状況を売主へ報告致します。
・一般媒介契約
・当社のみならず複数の不動産会社へ同時に売却を依頼することができます。また、売主がご自分で見つけた買主とも不動産会社を通すことなく売買契約することができます。
当社は売主から求められた場合のみ、販売活動状況を報告致します。

5.販売活動

媒介契約を結んだ後は、売主の条件に合った買主をみつけるため販売活動を致します。
当社の購入希望客への紹介、不動産流通機構(レインズ)への登録、住宅情報誌への掲載、ホームページなどネットへの掲載等広告活動を致します。
そのほかオープンハウスのご提案・実施など売却成立へ向け積極的に活動させていただきます。
必要な場合は再度売主との打ち合わせも行います。売主からのご提案も大歓迎です!

6.ご案内、交渉

購入希望者が見つかり次第ご案内致します。
内覧希望の場合、売主へあらかじめ内覧予約のうえご案内させていただきます。しかし、通常前もって予約させていただきますが、情報誌掲載日など急な場合も予想されます。
当社が売主に代わって売買金額や支払い条件、引渡し時期など責任持って交渉致します。

7.売買契約

ご契約前に契約の詳しい内容を『重要事項説明書』でご説明し、内容を了解いただきましたら売買契約の締結に入ります。
この際、不動産売買契約に定めた手付金を買主より受領致します。
契約内容については当社宅地建物取引士が厳しくチェック致します。売買契約を結ぶと一方の都合で簡単には解除できません。

8.売買代金受領、引渡し

残金の受け取りと同時に登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行い鍵の引渡しを行います。これらの義務を期日までに果たせなかった場合、債務不履行により違約金の支払いを求められることもありますのでしっかりと準備する必要があります。
そのほか引越しを含め引渡し日までに行うことは意外に多く、当社では必要に応じ税理士・司法書士など専門家の方と連携を行い最善のサポートを致します。

・売買に関する用語 不動産売買するにあたって使用される用語です。知っておきましょう。

・手付解除
売買契約では、契約締結時に手付金と言われる金銭を買主から授受されます。
相手方が契約の履行に着手するまでは手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができます。
・合意による解除
当事者の合意により売買契約を解除することができます。
・ローン特約
買主が住宅ローンを利用して購入する場合に売買契約に付すことが一般的です。
買主の住宅ローンの審査が不調に終わった場合に売買契約を無条件で解除することができます。ただし、買主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など買主の落ち度で借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。
・引渡し前の物件の滅失・毀損
売買契約締結後に天災で建物が全壊するなど、売主にも買主にも責任のない理由によって売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
一般的には売主が修復し物件を引渡すこととなりますが、物件の修復に過大な費用がかかる場合や、物件が滅失・毀損したことにより買主がとても住む状態には修復されない場合などは、契約を無条件で解除することができます。
・契約違反による解除
売主または買主のいずれかに契約違反があった場合には、その相手方は契約を解除することができます。契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した方が違約金等を支払うこととなります。
・瑕疵(かし)担保(たんぽ)責任
売買物件に隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売主は物件の補修や損害を賠償する義務を負います。また、瑕疵が重大で住むこともままならない場合などは、契約を解除されることもあります。
売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引渡しからどのくらいの期間で責任を負うかなどが取り決められます。
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物件情報

・地下鉄南北線「富沢」駅徒歩12分

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仙台市太白区
泉崎一丁目
価格4,500万円
4LDK+車庫
築年月 2017年6月
建物面積 144.50m²
・バス「ブライドヒルズ」停徒歩2分

仙台不動産2

塩竈市
庚塚
価格2,180万円
4LDK
築年月 2005年5月
建物面積 107.64㎡
・バス「山の寺三丁目北」停徒歩8分

仙台不動産3

仙台市泉区
山の寺二丁目
価格2,780万円
4LDK
築年月 2018年5月
建物面積 103.50m²
・JR仙山線「陸前落合」駅徒歩9分

仙台不動産4

仙台市青葉区
落合一丁目
価格2,800万円
4LDK
築年月 2019年3月
建物面積 100.19m²
・地下鉄東西線「卸町」駅徒歩10分

仙台不動産5

仙台市宮城野区
萩野町三丁目
価格3,550万円
3SLDK+車庫
築年月 2018年11月
建物面積 108.05m²

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