仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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古家付き土地の売却を検討すると、古家を解体するか残すかの判断をする必要があります。
しかし、古家を解体するかの判断は難しく、なかなか決められない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、古家付き土地を高く売却するポイントや、解体に必要な費用などを解説します。
この記事を読めば、古家付き土地の売却がスムーズに進むので、ぜひ最後までご覧ください。
古家付き土地を売却するには、古家付き土地の概要や売却方法を知る必要があります。
ここでは、古家付き土地の売却に必要な前提知識を解説します。
古家付き土地とは、古い住宅が建っている状態の土地です。
古家付き土地に建っている古い住宅には価値がなく、中古一戸建てとしての販売は難しいです。そのため、物件の広告では「土地（現況古屋あり）」などと表示されます。
古家付き土地と判断されるのは、住宅が築20年以上経過して、かつ劣化や消耗が激しい状態の場合です。ただし、明確な基準はなく、築20年以上であっても中古住宅として販売されるケースは多いです。
古家の中には、多少修繕すれば住める状態になるものも多く、購入後にどのように利用するかは購入者が決められます。
古屋付き土地を売却する方法には、主に次の３つのパターンがあります。
・古家を解体して更地として売却する
・古家をそのまま残して売却する
・中古住宅として売却する
古家を残したままでも売却できますが、内部に残っているゴミは撤去しましょう。
ゴミが残っていると撤去費用は買主負担となり、値下げ交渉の余地を与えることになります。また、売却までに時間がかかる可能性が高まります。
古家が住める状態であれば、中古住宅として販売することも可能です。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない物品の受け渡しがおこなわれた場合、売主側が責任を負わなくてはいけない責任のことです。買主に損害が発生すると、基本的に売主が負担する必要があります。
しかし、古家付き土地は、古家に価値がないため、一般的に契約不適合責任が免責されます。契約書にも、古家は契約不適合責任を免責すると記載されています。
ただし、契約書に契約不適合責任についての記載がないと免責されない可能性があります。事前に不動産会社に対して、契約不適合責任の記載を盛り込むように伝えておくといいでしょう。
古家付き土地をそのまま売却するか、解体して売却するか悩んでいる方は、更地にする費用が気になるのではないでしょうか。
古家付き土地を更地にする費用は、次の条件により異なります。
・古家の構造（木造・鉄骨造・鉄筋など）
・古家の大きさ
・廃材の量
・周辺環境
古家は木造住宅が最も安価に解体できます。鉄骨造や鉄筋コンクリートなど、建物が頑丈であるほど、解体費用は増えていきます。
木造は1坪3～5万円、鉄骨造は1坪4～6万円、鉄筋コンクリートは1坪6～8万円が相場です。
建物を解体するときに発生した廃材は、3,000～8,000円/㎡ほどです。
その他に、大きな重機が入りにくい土地では、人の手で解体をする・小さなトラックで廃材を排出するなど手間がかかり、解体価格が高くなります。
30坪の住宅を解体する費用は、木造は90～150万円・鉄骨造は150～210万円・鉄筋コンクリート造は180～240万円ほどです。
ただし、この金額はあくまで目安なので、さまざまな要因により変動します。詳しい金額を知りたい方は、解体業者に問い合わせて見積りをしてもらいましょう。
古家付き土地は買い主に建物解体の手間がかかりますが、できれば高い価格で売却したいものです。
ここでは、古家付き土地を高く売るためのポイントを解説します。
古家付き土地は、古家の解体費用の分だけ売却価格が低くなります。また、木造住宅は20年ほどすると建物の価値はゼロと判断され、残していても売却価格は高くなりません。
そのため、古家を解体して更地の状態で販売すると、買い手の手間が少なくなり、購入希望者が増えます。
ただし、建築基準法の改正で再建築が難しい場合は、古家を残したまま販売するのがおすすめです。
古家を取り壊してしまうと、新しく住宅を建築することができないため、購入希望者が大幅に減ってしまいます。
「更地」について詳しく知りたい方はこちらの記事もお読みください。
「更地」とは？「整地」との違いを解説します｜フルハウス仙台 住まいのコラム
木造住宅は築20年ほど経過すると建物の価値はゼロになりますが、人が住める状態の建物も多いです。
リノベーションをして快適に住める状態にすれば、付加価値が付いて高値で売れるでしょう。
ただし、リノベーションは解体費用を見極めることが大切です。
リノベーションを実施するには1000万円からが目安になり、消耗が激しかったり・大きな建物の場合は、より多くの費用が発生します。
建物の状態によってはリノベーションできない可能性もあり、専門家に相談した上で判断してください。
古家付き土地の売却には、不動産仲介手数料や測量費など、さまざまな費用が発生します。
ここでは、古家付き土地の売却時にかかる費用を紹介します。
不動産仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬です。
不動産仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められていて、不動産会社が自由に設定することができません。不動産仲介手数料の上限は以下の通りです。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売買代金の5％ |
| 200万～400万円以下 | 売買代金の4％＋2万円 |
| 400万円以上 | 売買代金の3％＋6万円 |
実際は、上記の金額に消費税がかかります。
2,000万円の古家付き土地を売却する場合、仲介手数料は以下の通りです。
（2,000万円×0.3％）＋6万円＝66万円
66万円×1.1（消費）＝72.6万円
不動産会社は事務所に不動産仲介手数料を掲示する義務があるため、打ち合わせで訪問した際に確認するといいでしょう。
土地を売却する際は、土地の面積を測り、境界をはっきりさせる必要があります。
一般的には隣の土地との間に、境界標や境界杭が設置されています。しかし、古くから受け継いでいる土地は、目印が無くなっているケースもあります。
隣地との境界が曖昧だと、近隣トラブルになり、訴訟に発展するケースもあるため、注意が必要です。
測量費用は、35万～45万円が目安です。
ただし、隣接地が国道や河川・公園などの場合は、手続きに時間がかかり、費用は60万～80万円ほどと高額です。
不動産を売却して利益が発生すると、譲渡所得税が発生する可能性があります。
不動産の譲渡所得税は、以下のように計算します。
不動産の売却価格-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額＝不動産所得
不動産所得に税率を掛けて不動産所得税を計算しますが、税率は不動産の所有年数により異なります。
・所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：39.63％
・所有期間が5年超（長期譲渡所得）：20.315％
上記の税率には、2037年まで適用される復興特別所得税が上乗せされています。
不動産売買契約を締結する際には、金額に応じて契約書に収入印紙を貼ります。
収入印紙とは、租税や手数料などを徴収するために政府が発行する証票です。不動産売買契約書の印紙税の金額は、以下のように契約金額により異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万5千円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 4万5千円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 8万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 18万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 36万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 54万円 |
＊出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
＊2024年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、軽減税率が適用されています。
固定資産税は、毎年1月1日の時点で所有する不動産に発生する税金です。固定資産の評価額に税率1.4%（自治体により異なる）を掛けて算出されます。
市町村が土地の公示価格をもとに計算して納付書を郵送するため、自分で税額を計算する必要はありません。
古家付き土地を売却する際は、固定資産税を日割りして買い主と売主が負担します。
ただし、固定資産税の日割りは法律で規定されているわけではありません。あくまで、売主と買主の合意により決定するため、事前に不動産会社に確認しましょう。
例えば、固定資産税が8万円・物件の引き渡し日が5月10日・起算日が1月1日の場合、次のように計算します。
・売主負担分
期間130日分：80,000円×130日/365日＝28,274円
・買主負担分
期間236日分：80,000円×236日/365日＝51,726円
実際には、1月1日に所有者している売主に全額の請求が届いて、固定資産税は支払い済みになっています。そのため、不動産の売買代金を清算する際に、売主負担分を買主から受け取る形になります。
古家付き土地を売却する流れは、一般的な土地と同じく、土地の査定から始まります。
ここでは、古家付き土地を売却する際の流れを解説します。
土地の査定方法はいくつかありますが、不動産会社に依頼すると現地を訪問して査定してくれるため、正確な評価額を得られます。
ただ、立ち合いが必要な場合もあり、日程調整が必要になります。1～3月や9～10月は不動産会社の繁忙期に当たり、日程調整に時間がかかるケースもあります。
1週間ほどで査定の結果が報告されます。気になる箇所があれば質問をして、疑問点を無くしておきましょう。
古家付き土地を売却する際にポイントとなるのが、古家を取り壊すかの判断です。
中古住宅として売却するのであれば、人が住める状態でなくてはいけません。住宅としての価値があれば、建物が古くてもリフォームをして住みたい人は多くいます。
また、古家を取り壊すかの判断には、固定資産税も関わってきます。
古家を取り壊してしまうと固定資産税の軽減対象から外れて、税額が約6倍になるため注意が必要です。
更地にしてすぐに売却が見込めるのであれば、あまり気にする必要はありません。売却に時間が掛かるのであれば、固定資産税の負担が増すため、取り壊しの判断は慎重に行いましょう。
土地の査定や古家を取り壊すかの判断をしたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれの媒介契約にはメリット・デメリットがあり、不動産会社と相談した上で決めましょう。
購入希望者は不動産会社に対して、買付申込書を提出します。買付申込書をもとに売主と支払方法や価格・引き渡し時期などの条件を決めていきます。
双方が納得できる内容であれば、売買契約を結びます。売買契約は売主と買主が対面して契約を交わすことが特徴です。
売買契約を結んだタイミングで、買主から手付金を受け取ります。
決済と物件の引き渡しは、同じタイミングで実行します。売買契約を締結後、1か月以内に実施されるのが一般的です。
銀行振込で決済をする場合、銀行の一室を借りて手続きを進めます。
売買代金から手付金を差し引いた金額や、その他の仲介手数料や司法書士への報酬も同時に支払います。
手続きは不動産会社の担当者が進めるため、売主は基本的に言われたとおりにしていれば問題ありません。
古家付き土地とは、古い住宅が残っている土地のことです。
一般的に築20年を超えると住宅に価値がなくなり、古家と呼ばれます。ただし、人が住める状態の住宅であれば、中古住宅として販売されます。
古家付き土地の売却方法は、そのまま売却するか、古家を解体して更地にして売却するかの2パターンがあります。
古家付き土地の売却時には、不動産仲介手数料や測量費用・印紙税などさまざまな費用が発生します。
不動産会社に相談して、古家を残すか取り壊すかなどの判断をして、古家付き土地を少しでも高く売却できるように行動してください。
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