仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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古い住宅や物置などが残っている土地を売却するには、そのままの状態か更地にして売却するかの2パターンがあります。
しかし、更地にするかの判断は難しく、売却方法を悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、更地にして売却するメリットやデメリット、更地にする流れなどを紹介します。
土地を売却する際に更地にしてから売却すると、所得税が安くなり、地中埋没物の確認ができます。ここでは、更地にしてから土地を売却するメリットを解説します。
土地を売却した際に利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
土地売却の利益は、以下のように計算されます。
利益（譲渡所得）＝譲渡価格-取得費（土地を購入した価格）-譲渡費用-特別控除
利益が大きいほど、支払う税金も増えます。
利益を減らすには、土地を売却するために発生した費用（譲渡費用）を増やす必要があります。
土地を更地にする費用は、譲渡費用に含められるため、更地にすると利益を減らせるのです。
例えば、1000万円で購入した土地を、1500万円で売却して、費用は100万円かかったとします。特別控除がない場合、利益の400万円に対して税金がかかります。
更地にする費用が150万円かかったとすると、利益は250万円に減少します。
譲渡費用には更地にする費用の他に、不動産会社への仲介手数料や、測量費・建物解体費なども含められます。
土地を売却する際には、事前に利益がいくらになり、譲渡所得税がいくらになるか把握しておきましょう。
土地の売却でトラブルになりやすいのが、地中埋設物の存在です。
地中埋設物とは、瓦やコンクリート・岩や建物の基礎・井戸・浄化槽など、地中の残置物です。
地中埋設物があると契約の目的を達成できないとされ、購入者から契約不適合責任を問われて、裁判を起こされる可能性もあります。
売主が地中埋設物の存在を知らずに売却するケースもあり、知らずのうちにトラブルに巻き込まれてしまいます。
更地にして売却すれば、目に見える範囲の埋設物はなくなります。また、建物がない状態だと土地のすべての範囲で、地中埋設物の調査をおこなえます。
地中埋設物がないことを確認してから取引をすれば、トラブルに発展するリスクがなくなり安心できるでしょう。
土地を更地にすると、施工業者に支払う費用が発生し、固定資産税も高くなります。ここでは、更地にしてから土地を売却するデメリットを紹介します。
建物の解体費用は、建物の構造や広さなどにより異なります。
木造住宅であれば解体しやすく、鉄筋コンクリートなど頑丈な住宅は、解体に手間が掛かるためです。
住宅の他にもブロック塀や物置・樹木などがあると、解体費用は高くなります。また、住宅の内部に冷蔵庫やタンスなどの家具家電・ゴミなどが残っていると、撤去費用が発生します。
撤去費用を把握するには、事前に解体業者に見積りを依頼するのがおすすめです。
毎年、1月1日時点で土地を所有していると、固定資産税の支払い義務が生じます。
土地の固定資産税は、以下のように計算します。
固定資産税額＝課税標準額×標準税率1.4％
土地の課税標準額が500万円の場合、固定資産税額は70,000円です。
ただし、居住のための建物が存在すると「住宅用地」とに分類され、住宅用地の軽減措置特例を受けられます。
住宅用地の軽減措置特例が適用されると、固定資産税は以下のように計算されます。
敷地面積200㎡まで：課税標準額×1/6×1.4％
敷地面積200㎡以上：課税標準額×1/3×1.4％
敷地面積が200㎡までの場合、固定資産税が1/6になります。
建物を取り壊して更地にすると、住宅用地の軽減措置特例を適用したときと比べると、固定資産税は6倍になります。
土地の売却に時間がかかるのであれば、固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
建物がある土地を更地にする際は、固定資産税も考慮して判断しましょう。
駅やショッピングモールに近いなどの人気の土地は、すぐに売却できるケースが多いです。
しかし、人気のない土地は、なかなか買い手が付かずに売れ残る可能性があります。
解体費用を支払って更地にしても、売れ残る可能性があるため、まずは売却できる見込みを判断しましょう。
一般的に人気のない土地は次の通りです。
・旗竿地やいびつな形など地形が悪い土地
・駅から離れているなど交通の便が悪い土地
・建築基準法を満たしていない土地
・ご近所トラブルがあるなど周辺環境が悪い土地
土地を売却できるかの判断は、周辺エリアを熟知していないと難しいです。
不動産会社の担当者に相談して、売却できる見込みを確認しましょう。
建築基準法の接道義務を満たしていない土地は、更地にしても新しく住宅を建築できません。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接することと定められていて、これを接道義務といいます。
古家を大規模にリフォームして新品同様にすることは可能ですが、更地にしてしまうと新たに住宅を建てられません。
このような再建築不可物件は売却が難しく、駐車場や家庭菜園などしか利用方法がなくなります。
更地にして売却を検討している場合、古家を取り壊す前に不動産屋に相談するのがおすすめです。
土地は基本的に更地にした方が、高く売れる可能性が高いです。
しかし、必ずしも更地が高く売れるとは限りません。
更地にする前の古家に価値がある場合、高値で売却できる可能性があるためです。
古家の状態が良く、住める状態であれば中古物件として売却できます。
地方移住をする方が増えていて、古民家を自分たちでリノベーションしたいという需要もあります。
また、古家を取り壊して更地にするには費用がかかります。
更地は固定資産税も高くなるため、総合的に検討すると更地にした方が高く売れるとは限りません。
土地を売却する際は、さまざまな観点から検討して、どうしたら高額で売却できるかを決めましょう。
古家付き土地の売却は、以下の記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
建物の維持管理が難しい、耐震性が低いなどの場合は更地がおすすめです。ここでは、更地にして売却した方が良いケースを紹介します。
土地に建物がある場合、トラブルを防ぐために適切に維持管理をする必要があります。
誰も住んでいない住宅は劣化が激しくなり、以下のような管理が必要です。
・定期的に換気をして湿気を外に逃す
・草刈りやゴミ拾い
・屋内の清掃
・雨漏りやひび割れの確認
・ポストの郵便物の管理
空き家の管理は、所有者の義務として定められています。
管理を怠り歩行者などに怪我をさせると、法的責任を問われる可能性があります。
また、雑草や虫の発生などにより、ご近所トラブルになるケースも多いです。
しかし、遠方の土地を相続した、高齢で管理できないなど、多くの土地で管理不足となっているのが実情です。
建物を管理できないと判断したら、費用は掛かりますが更地にした方が良いでしょう。
古家は実際に住める状態かが重要ですが、購入者は外観の印象も重視しています。
古家の外観が悪いと、適切に管理されていないと判断されて、買い手が見つかりにくいです。
外観の悪さは、以下のようなポイントで判断されます。
・古家の外壁が破損している
・古家の外壁の色が剥がれている
・塀が崩れている
土地自体の立地条件は良いのに、なかなか売却できない場合は、建物の外観が影響している可能性があります。
古家付きで販売するのであれば、目に見える箇所は修繕するのがおすすめです。
修繕できない状態であれば、更地も検討しましょう。
地震大国の日本では、多くの方が古家を購入する際に耐震性を重視します。
建物が古く、耐震性が低いのであれば、売却までに時間がかかるでしょう。
建物の耐震性は、築年数からある程度判断可能です。
耐震基準は建築基準法により定められていて、1981年と2000年に大きな改正がありました。
1981年と2000年以降に建てられた木造の建物は、熊本地震において高い耐震性を発揮しました。
1981年5月以前に建築：無被害約5.1％
1981年6月以降に建築：無被害約20.4％
2000年6月以降に建築：無被害約61.4％
参考：国立研究開発法人建築研究所「平成28年熊本地震の建築物被害調査と 原因分析を踏まえた課題について」
上記の結果から、住宅が建てられた年代により耐震率が大きく異なると分かります。
建築された年代を参考にして古家の耐震性が低いと感じたら、取り壊して更地にすることを検討しましょう。
更地にするためには、専門の解体業者に依頼します。
解体費用は建物の構造により異なり、頑丈な建物は解体に手間が掛かるため、費用も高額になります。
解体費用の大まかな目安は以下の通りです。
・木造：120万円～250万円
・鉄骨造：130万円～270万円
・鉄筋コンクリート造：135万円～300万円
＊40坪の土地の場合
建物の他にブロック塀やカーポート・門扉・物置・倉庫などの撤去が必要であれば、追加で費用が発生します。
その他にも、廃材の量や重機が入るか・隣家との距離なども費用が増減する要素です。
解体費用を節約するには、複数の解体業者に連絡して相見積もりを取りましょう。
業者によっては10万円以上の差が出ることもあります。
また、建物の中にある家具やゴミなどの残置物は、事前に自分で処分すると費用が安くなります。
更地にするには、ライフラインの確認や登記など、さまざまな手続きがあります。
ここでは、更地にして売却する流れを紹介します。
更地にするかの判断は、税金や周辺エリアの状況・解体費用など、多くのポイントがあります。
不動産に詳しい方でないと誤った判断をする可能性があるため、まずは不動産会社に相談しましょう。
どのように売却するのがベストか、総合的に検討して判断してもらえます。
解体業者への見積りは、複数の業者へ見積りを出せる一括査定サービスを利用するか、住んでいる地域の解体業者へ依頼します。
住宅の構造や面積などの情報を伝えて簡易的に見積もりをするよりも、実際に現地を訪れてもらい調査する方が正確な金額を算出できます。
後々、金銭的なトラブルにならないように、不明点があれば見積り段階で詳しく確認しておきましょう。
解体工事を実施するには、役所に解体工事届を提出する必要があります。基本的には業者側が申請をおこないますが、手続きを代行するための委任状の作成を求められます。
その他にも、電気やガスの停止・インターネット回線の撤去などの申請をします。
解体するための準備が整ったら、実際に現場で作業をおこないます。
①足場やシートの設置
②古家などの解体
③廃棄物の撤去
④整地
基本的には、上記の流れで作業が進みます。
現場の状況によっては追加工事が必要になり、費用が高くなる場合もあります。
追加工事が発生する場合は、業者から連絡があるため都度対応しましょう。
建物を取り壊した際は、1か月以内に法務局へ建物滅失登記の申請が必要です。
建物滅失登記をしないと以下のようなデメリットがあります。
・10万円以下の過料
・建物の固定資産税を払い続ける
・土地の売却に支障が出る
滅失登記は土地家屋調査士に依頼しますが、それほど難しくないので土地の所有者が自分でおこなうことも可能です。
更地になったら不動産会社に査定をしてもらい、土地を売り出します。
土地の売却価格は自由に設定できますが、基本的には周辺の相場を参考にします。
周辺の土地と比べて、あまりに高額な価格設定をすると、買い手が現れず売却できない可能性があるので注意しましょう。
土地をどのような状態にして売却するかは判断が難しく、間違えると土地の価値を下げる可能性があります。
更地にするかは、税金や建物の解体費用など、さまざまな観点から検討することが大切です。
不動産会社は、土地をスムーズに売却するためのノウハウを数多く持っています。
売却方法に悩んだら、まずは不動産会社に相談しましょう。
更地にしてから売却すると、譲渡所得税が安くなる、地中埋設物の確認ができるなどのメリットがあります。
しかし、解体費用や固定資産税が高くなるなどのデメリットもあるため、判断は慎重にしてください。
建物の維持管理が難しい場合や、建物の耐震性が低い場合は、トラブルを避けるためにも更地にした方がいいでしょう。
更地にするかを悩んでいるのであれば、失敗しないためにも、まずは不動産会社に相談してください。
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