土地の有効活用を考える際、「底地」や「借地」という言葉をよく見聞きするでしょう。すこし聞き馴染みのないことですが、「底地」とはどのようなもので、「借地」とは何が違うのでしょうか？
ここでは底地について、借地との関係を踏まえて分かりやすく説明します。また底地にするメリット・デメリットと、底地で起きやすいトラブルとその解決策についても詳しく紹介していきます。

底地とは

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。居住や事業を目的として地主から借りた土地を「借地」といいますが、借主所有の建物が建っている土地は地主からみると「底地」になります。
少し紛らわしいのですが、物理的には「底地」と「借地」は同じ土地で、見る立場によって表現方法が変わります。つまり、地主からみると「底地」、借主からみると「借地」ということです。

底地権とは

土地を借りて建物を建てる場合に、その土地を借りて利用する権利を「借地権」といいます。借地権は、借主が急に住むことができなくなったり、事業が継続できなくなったりしないよう、「借地借家法」という法律で保護されています。

一方、底地を貸す地主側にも、地代を徴収や契約更新の際に更新料を請求する権利が発生します。地主が底地を所有する権利を「底地権」といいます。

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底地のメリット

底地にするメリットは次の3つが考えられます。

地代収入を得られる

土地を所有すると毎年固定資産税を支払わなければなりませんが、その土地を他人に貸すことで地代収入が得られます。地代収入が固定資産税より多くなれば、土地の有効活用の施策の一つと考えられます。

建物への投資が不要

底地の上にできる建物は借主が建てるため、地主は建物の建築費や修繕費、固定資産税や損害保険料といった建物への投資が不要になります。土地を持ってさえいれば、建物に投資することなく土地を有効活用できるという訳です。

撤退されるリスクが小さい

底地は借主が居住や事業を目的に建物に投資するため、短期間で撤退されるリスクが小さいと言えるでしょう。そもそも契約期間が10年から50年と長期にわたり、事業としてはかなり安定しているといえます。

この他、借主が借地の契約を更新する際に更新料を請求できることや、建物の増改築を承諾する際に承諾料を請求できることもメリットの一つといえるでしょう。

底地のデメリット

続いて、底地にするデメリットもみていきましょう。

簡単に売却できない

底地にある建物には借主が住んでいたり、事業を営んでいたりするので、地主といえども簡単には売却出来ません。借地契約は長期にわたるため、土地を借地として貸し出す(底地にする)ことは慎重に検討しましょう。

収入が多くない

底地の地代収入は、例えばマンションなどを建てて家賃収入を得る事業に比べると少なくなります。収入を多くするためには、所有する土地に建物を建てて家賃収入を得るという選択も検討が必要でしょう。

相続税対策効果が小さい

土地の有効活用では、相続税の節税のために借り入れをしてマンションなどを建てることがあります。借金によって相続財産を圧縮させるのです。底地にする場合は、建物への投資を行わないため、マンションなどを建てて貸す借家事業に比べると相続税対策の効果が小さいといえます。

底地で起きやすいトラブル

長期間にわたって金銭が絡んだ取引関係にある地主と借主との間には、様々なトラブルが発生することがあります。底地で起きやすいトラブルと、そのトラブルを未然に防ぐこと、または解決の方法についてみていきましょう。

更新料を支払わない

借地契約を更新する場合、地主は借主に契約の更新料を請求できます。しかしながら、更新料の支払いについては法の整備が曖昧で、土地賃貸借契約書に更新料の支払いの記載がない場合は、借主は地主に更新料を支払わなくてよいとされています。

更新料の金額には地域差もあり、相場よりも高いと感じて「更新料を支払いたくない」と抵抗する借主もいるようです。

更新料の支払いトラブルを回避するためには、土地賃貸借契約書の特約に、更新料の支払いに関する取り決めを予め記載しておくことが大切です。

地代の支払いを滞納する

「地代の支払いが遅れる」、「支払いの催促になかなか応じない」というトラブルは少なくないでしょう。一度や二度の滞納であれば地主も大目に見られるかもしれませんが、度重なる滞納は地主と借主の信頼関係を壊してしまうことになりかねません。

借地契約が成立すれば、借主には地主に地代を支払う義務が生じるため、借主が地代を支払わなかった場合は、地主は借地契約を解除できます。ただし、借地契約の解除は裁判所の判断によるため、何度も滞納して信頼関係が失われた場合などに限られるようです。

地代の値上げに応じない

契約期間が長い借地契約では、底地周辺の地価が上がって固定資産税や都市計画税の金額が地代よりも高くなり、地主が赤字になってしまう事態が起こり得ます。底地に関する事情に何らかの変化が生じた場合、地主は借主に地代の値上げを求めることができますが、借主にとっては地代の値上げは歓迎できません。

借主に地代の値上げを求める場合、地主は値上げの理由を具体的に説明する書面を作成して交渉するとよいでしょう。例えば、固定資産税と都市計画税がいくら上がって、現状の地代のままだといくらの赤字になる、といった具体的な内容を書面で説明することで、借主の理解を求めるのです。それでも交渉に応じない場合は、借地借家法11条の「地代等増減請求権」に基づき、専門家の調停で値上げを請求することはできます。

借地条件を守らない

借主が土地賃貸借契約に定めた借地条件に違反する建物を建てたり、無断で増改築を行ったり、地主の承諾なしに契約にないことを行うことを「借地条件違反」といいます。例えば、木造家屋を建てる目的で借りた土地に鉄筋コンクリート造のビルを建てた場合や、住居目的で借りたはずが実際には店舗にしていたなどが借地条件違反に当たります。

ここでも大切になるのは、土地賃貸借契約書に違反した場合に契約を解除できる旨を特約に明記しておくことです。特約に契約解除などの記載がない場合は、借主と裁判で争うことになるかもしれないので注意しましょう。

まとめ

底地にすること(借地事業)は、借主との長期間にわたる信頼関係の構築が不可欠です。借主とのコミュニケーションを円滑にしておくことはもちろん、将来的にトラブルにならないように専門家の助言のもとで契約内容を整備しておくことも大切です。

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