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「借地」とは?知っているようで知らない基本用語を解説します

お家を建てようとする際、土地を探していると「借地権」や「借地権付き建物」という言葉を見聞きすることがあります。

借地権付きの土地と、同じような条件の土地を比較すると、一般的に「借地権付き」の土地の方が価格が手ごろと感じられると思います。
ここでは「借地権」について、メリットデメリットを踏まえて詳しく説明し、購入時に考えるべきポイントをご紹介していきます。

借地とは,借地権について

「借地」と「借地権」とは?

借りている土地を「借地」といい、土地を借りて家を建てる場合に、その土地を借りる権利を「借地権」といいます。

お家を購入する場合、土地と建物のセットで買うケースも多いですが、建物の権利はご自身に、土地の所有者は別の方(=借地権付きの土地)といったケースも多数存在します。 

「借地」と「底地」の違い

土地の所有者のことを「地主(じぬし)」さんと呼びますが、土地を貸す地主側からみると、貸し出している土地を「底地」といい、底地を持つ権利を「底地権」といいます。
「借地」と「底地」は同じ土地ですが、立場が変わる(土地を借りる側と貸す側で呼び方が異なるのです。

借地とは,借地と底地

借地権の種類

現存する借地権は、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された「借地借家法」による「普通借地権」と「定期借地権」の3つが主なものになります。

 

旧借地権

契約期限は決まっていますが、更新することで期限を延長して借りることができます。契約期間は木造等と鉄骨造・鉄筋コンクリート造によって異なり、木造等は基本的に30年(最低20年)、更新後は20年となり、鉄骨造・鉄筋コンクリート造は60年(最低30年)、更新後は30年となります。

 

普通借地権

契約期限は決まっていますが、更新することで期限を延長して借りることができます。契約期間は建物の構造に関係なく当初30年。更新する場合は1回目は20年、以降は10年となります。

 

定期借地権

契約期間の更新がなく、期間満了とともに地主に土地を返還する借地権を「定期借地権」といいます。定期借地権には「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つがあり、各々の特徴は以下の通りです。

 

一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上に設定でき、借主が地主に建物の買取りを求めない借地権です。また建物が居住用・事業用といった使用目的を問われないことも特徴の一つとなります。契約は書面で行われ、公正証書で契約を結ぶのが一般的です。

 

事業用定期借地権

使用目的が事業用に限定されている借地権です(建物の賃貸は事業として認められません)。借地権の存続期間は10年から50年未満で設定でき、公正証書にて契約を結ぶことが定められています。

 

建物譲渡特約付借地権

契約満了時に借地上の建物を地主が買取る特約の付いた借地権です。存続期間は30年以上で、一般定期借地権と同様、居住用・事業用といった使用目的の制限はありません。書面での契約は定められていませんが、公正証書にて契約を結ぶのが一般的です。

 

借地権付き建物のメリットとデメリット

借地権付き建物のメリットは、購入する際のコストが割安ということです。

その地域の相場によっても異なりますが、一般的な所有権の土地を購入するケースの60~80%程度の価格で売買されていることが多いようです。また、土地に対する固定資産税・都市計画税がかからないこともメリットといえるでしょう。
借地権付き建物でも土地は地主のものなので、土地にかかる税金は地主に支払い義務があります。ただし、建物に対しての固定資産税や、建物の取得にかかる不動産取得税などは借主が支払います。

一方、借地権付き建物のデメリットは、土地を借りる地代を地主に支払う必要があることで、ランニングコストは所有権の土地を購入するケースより高くなる傾向にあります。

借地権付き建物を購入する際、住宅ローンは土地を担保にできないため借りにくいことや、建て替えやリフォームの際、内容によっては地主の許可が必要になることもデメリットといえるでしょう。

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まとめ

これまでみてきたように、家を購入する際、「借地権付き建物」を検討する場合は、契約期間の設定や更新の可否など借地権の内容を踏まえ、購入費用の割安感というメリットだけでなく、地代がかかることやリフォームの制約、契約期間後の対応など将来設計にも目を向けて頂きたいです。また、住宅ローンを利用する場合は、土地を担保にできないため不利になることもありますので、信頼できる専門家にご相談されるとよいでしょう。

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