仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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不動産情報サイトなどで物件情報を見ていると、「更地」や「整地」という言葉を目にします。
それぞれの違いを深く考えずに「何もない土地なんだろうな」などと思っているのではないでしょうか。実は、違いがあり、土地の購入や売却をする場合、それぞれの違いを把握していないと損をする可能性があります。
今回は、知っているようで知らない更地と整地の違いや、更地の活用方法について解説します。
更地とは、住宅や小屋などの建物が建っていない、土地だけの状態のことです。
現状で建物が建っていたとしても、解体して何もない状態にすれば更地になります。
ただし、更地には建物が建っていない状態以外にも、条件があります。
国土交通省の不動産鑑定評価基準では、更地を以下のように定義しています。
「更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう」
建物などが建っていないだけでなく、「使用収益を制約する権利」も付いていない状態が更地だと定義されています。
更地は建物がない状態だけでなく、使用収益を制約する権利も付いていない状態のことです。
「使用収益を制約する権利」とは、以下のような権利のことです。
・借地権：建物の所有を目的として土地を借りる権利
・地役権：自分の土地のために他人の土地を利用する権利
・地上権：工作物を所有するために他人の土地を使用する権利
土地にこれらの権利が付いていると、建物が建っていない状態でも更地ではありません。
ただし、抵当権や建築基準法などの制約が付いていても、使用収益を制約する権利ではないため更地となります。
更地は、「建物がない状態」かつ「使用収益を制約する権利が付いていない状態」と説明しましたが、「自由に住宅を建てられる土地」という条件もあります。
市街化区域内であっても、耕作されていない農地や樹木が生えていない山林は、宅地ではないので更地とはいえません。
整地とは、建物や樹木などがなく、土地の高低差をなくし平らにした状態のことです。
更地との違いは、ごみやじゃりなどを取り除いたのち転圧作業を行っているかどうかにあります。
転圧作業とは、ローラーなどを使って土地を押し固めて安定させる作業です。
土地の上に建物などがない状態を「更地」、さらに転圧作業で平らにした土地を「整地」といいます。
整地にすると土地活用の幅が広がるため、土地が売れる可能性が高くなります。また、整地された土地は見た目が綺麗になり、好印象を与えられます。
更地を放置すると、税金面や維持費などでデメリットが発生します。ここでは、更地のデメリットを具体的に解説していきます。
毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、固定資産税が課税されます。また、土地や建物が市街化区域内に位置していると、都市計画税も発生します。
この2つの税金は、住宅が建っている土地よりも、更地の方が高くなります。更地の方が税金が高くなる理由は、「住宅用地の課税標準の特例」を適用できなくなってしまうからです。
通常、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算します。住宅が建っている土地では、特例を使うと200㎡以下の部分は固定資産税評価額が1/6、200㎡超の部分は固定資産税評価額が1/3になります。
| 課税標準価格 | |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 固定資産税評価額×6分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 固定資産税評価額×3分の1 |
都市計画税は、固定資産税評価額×0.3を上限に課税されます。
都市計画税も住宅用地の課税標準の特例を適用でき、200㎡以下の部分は固定資産税評価額が1/3、200㎡超の部分は固定資産税評価額が2/3になります。
| 課税標準価格 | |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 固定資産税評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 固定資産税評価額×3分の2 |
固定資産税も都市計画税も特例を適用できる面積に上限があります。特例の対象となる土地の面積は、家屋の床面積の10倍までです。
更地にしてしまうと、この特例を適用できなくなるため、単純に計算すると固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。
更地にしてから、すぐに売却できる見込みがある場合は、税金の負担を心配する必要はありません。しかし、なかなか売却できずに月日が経過してしまうと、高い税金を払い続けることになります。
古屋が建っていると倒壊の危険があり、定期的な修繕をしなくてはなりません。しかし、古い住宅が危険だからといって更地にしても、管理が不要になるわけではありません。
それは、更地を放置していると、近隣住民などから苦情がくるケースがあるためです。
更地を放置した場合に考えられる苦情は、以下のようなものがあります。
・草が生い茂り虫が発生している
・ゴミが不法投棄されている
・不審者がたむろしている
・猫やネズミが繁殖している
これらはほんの一例であり、更地を放置するとさまざまな問題が発生します。
相続で所有することになった土地は、住んでいる場所から離れていて、管理が難しい場合があります。
雑草の処理やゴミの片づけで訪れるには、交通費や宿泊費などがかかります。また、業者に依頼するにしても、作業代を負担することになるでしょう。
このように、更地だからといって放置はできず、時間が経つにつれて土地が荒れてくると管理費がかかるようになります。
建物の解体や廃材の処分を個人で行うのは難しく、基本的には業者に依頼します。ここでは、住宅が建っている土地を更地にするのにかかる費用について解説します。
更地にする費用は、比較的解体が簡単な木造住宅が安く、鉄骨造・鉄筋コンクリート造など頑丈な構造をしている住宅は高額になります。それぞれの住宅を更地にする費用の目安は次の通りです。
・木造：120万円～250万円
・鉄骨造：130万円～270万円
・鉄筋コンクリート造：135万円～300万円
＊40坪の土地の場合
更地にする費用は業者ごとに異なるため、相見積りを取って安い業者を探すとよいでしょう。
ここでは、更地にするのに必要な作業を紹介します。
古屋が建っている土地を更地にするには、まず建物の解体から始めます。
鉄骨造や鉄筋コンクリートなど、構造が頑丈な建物は解体するのに時間がかかるため、費用が多くかかります。
また、隣の家との距離が近いと、防音対策などを施す必要があり、費用も高くなるので注意が必要です。
住宅を解体すると、木くずやコンクリートガラ、鉄くず、ガラス、石膏ボードなど、さまざまな廃材が発生します。
これらの廃材の量により廃棄費用は変化します。解体する住宅の中にタンスやベッドなどの家具が多く残されていると、廃棄費用も高くなるため、解体前に自分で捨てられるものは処分しておきましょう。
付帯工事とは住宅の本体以外である、ガレージや離れ・物置・庭木などを撤去する工事です。
付帯工事は何を解体・撤去するかにより、費用は大きく変わります。
庭石(1ｔ)を1個撤去するだけであれば1万円ほどですが、庭木を撤去するには伐根まで含めると約3万円～5万円が必要です。
早い段階で業者に現地で見積りを依頼し、正確な金額を把握するとよいでしょう。
土地をスムーズに売却したいのであれば、「整地」がおすすめです。ここでは、なぜ更地よりも整地がおすすめなのか解説します。
更地の状態で土地を販売すると、買い手は購入後に整地してから、住宅などを建てる必要があります。
土地に凹凸が多かったり、地中に大きな石が埋まっていると、整地する費用も高くなります。事前に見積りを取る手間も増えるため、購入を躊躇してしまうこともあります。
整地であれば、すでに土地の凹凸や地中の石などは除去しているので、追加の工事は不要です。すぐに建物の工事に入れるため、購入者側の負担が減り、買い手が見つかりやすくなります。
整地は土地に転圧作業を行うだけでなく、コンクリート舗装をするケースもあります。
コンクリート舗装をすれば草が生えてこないので、草刈りをする手間がかからず管理費用を減らせます。
住宅を建てるのではなく駐車場として活用するのであれば、コンクリート舗装をしておくと、すぐに駐車場として利用可能です。
更地や整地の活用方法は、土地の大きさや周辺環境・予算などにより異なります。ここでは、更地や整地の一般的な活用方法を紹介します。
マンションやアパート経営をすると、定期収入を得られるようになり生活が安定します。また、固定資産税の「住宅用地の課税標準の特例」を適用できるので、節税効果もあります。
賃貸物件の家賃は相場の変動が少なく、老後の資金として経営している方が多いことも特徴です。
定期預金や国債などと比べて利回りが高く、株式投資よりもリスクが低いため、安定的に収益を得たい方におすすめです。
ただし、立地によっては入居者が集まらず、赤字になる可能性があります。マンションやアパートを経営する場合は、ノウハウを豊富に持っている業者と相談しながら進めるとよいでしょう。
マンションやアパート経営よりも、初期費用が少なくて済むのは貸し駐車場です。駐車場には、月極駐車場やコインパーキングなどの種類があります。
駐車場経営のメリットは、次の通りです。
・初期費用が少なく失敗しても損失が限定的
・狭小地や変形地でも有効活用できる
・設備の撤去が簡単なので他の目的への転用がスムーズ
・ゴミの不法投棄などのリスクが減る
駐車場経営は、アパート経営と比べるとハードルが低いため、なるべくリスクを低く土地を有効活用したい方におすすめです。
野立て太陽光発電とは、更地など遊休地の太陽光発電設備のことです。
住宅の屋上に設置されている太陽光発電よりも大規模であるケースが多く、売電収入により初期費用を回収できる可能性が高い活用方法です。
太陽光発電は日照時間や日当たりに左右されますが、天気は過去のデータが豊富なので事前に分析することによりリスクを低減できます。
日照時間が長く日当たりの良い土地であれば、利回りが10％を超えることもあります。
太陽光発電のデメリットとしては、近隣住民から反対される可能性がある・自然災害により設備が破損する・ビルが建って日当たりが悪くなる、などが考えられます。
トランクルームは、日当たりや変形地などを気にする必要がなく、トランクを設置するスペースがあれば運営できることがメリットです。
初期費用は土地の広さにもよりますが、200万円ほどで始められます。
トランクルームは自宅で保管しきれない荷物を預ける場所なので、ベッドタウンなど住宅街の土地に設置するのがおすすめです。
トランクルームのデメリットには、次のようなものがあります。
・トランク自体の価値が少なく売却しても二束三文にしかならない
・仲介業者が少ないため集客に時間がかかる
・担保としての価値が低く融資を受けにくい
トランクルームでの土地活用を検討する場合は、市場調査も含め事前によく検討するようにしましょう。
都市部のアパートなどは、狭くて洗濯機を設置するスペースがない物件も多く存在します。そのため、コインランドリーは常に一定の需要があり、安定した収益源になりやすい事業です。
設備を導入してしまえば、管理面で手間になることは少なく、従業員を雇う必要もないため、気軽に経営できることが特徴です。
ただし、コインランドリー経営を始めるには、設備投資に1,000万円は必要になります。大型の店舗であれば、数千万円かかるケースもあります。
コインランドリー経営は安定した収入を見込める一方で、固定客がつくまでに時間がかかるため、事前の資金計画を入念に行うことが大切です。
更地とは、住宅や小屋などが建っていなくて、使用収益を制約する権利も付いていない土地のことです。さらに、自由に住宅を建てられる土地という条件もあるため、耕作されていない農地や樹木が生えていない山林は更地とはいいません。
更地を放置すると、固定資産税などの税金の支払いや、不法投棄への対応などの管理費が発生します。また、更地は住宅が建っている土地よりも、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になるので注意が必要です。
更地を活用するには、賃貸マンションやアパートの経営・駐車場の経営・太陽光発電設備の設置など、さまざまな方法があります。
所有している更地の広さや立地条件などにより、最適な活用方法は異なります。土地活用の専門家である不動産会社などと相談をして、更地を十分に活かしてください。
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