仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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近年、地盤の緩みなどによる災害が頻発しているため、「造成地は安全なのか？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、そもそも造成地とは何か、造成地を規制する法律や購入する際の注意点などを解説します。
造成地の購入に不安を感じている方は、この記事を読めば、どのように地盤を調査したらよいのか分かるので、ぜひ最後までご覧ください。
土地を有効活用しようと思っても、樹木が生えていたり、地盤が柔らかったり、などさまざまな理由で、建物を建築するのに向いていないことがあります。
建物を建てるためには、樹木を抜いて地盤改良をおこない、平らで強固な地面にしなくてはなりません。
造成地とは、山などを切り崩して平らにするなど、造成工事を行い、宅地にした土地のことです。
造成地とは、造成工事を行い「宅地」にした土地のことで、宅地とは地目の一つです。
地目には宅地の他に、田・畑・山林・雑種地など全部で23種類あります。基本的に住宅を建設できるのは宅地だけです。
ただし、現況が宅地でなくても、変更登記を行えば宅地として使用できます。造成地には、建物を建設できる状態に工事するだけでなく、宅地に登記変更することも含まれています。
切土とは、造成工事の際に土地が高くなっている部分を削り、平らにすることです。傾斜地を宅地にするために行われるケースが多い工事です。
切土は土地の高い部分を削るだけなので、地盤の強度が保たれやすく、地盤改良は不要となるケースがあります。
一定規模以上の切土を行う場合、都市計画法や宅地造成等規制法の対象となり、擁壁を設置するなど法的な基準に則った工事が必要です。
盛土とは、造成工事の際に土地が低くなっている部分に土を盛り、平らにすることです。
土を盛っている部分は工事の際に固めていますが、元の地盤と土を盛った部分の２つに別れるため、大雨や台風の際に土砂災害が起きやすくなります。
そのため、造成工事の際に転圧や地盤改良工事を行い、強固な土地にする必要があります。
切土と同じく、一定規模以上の盛土を行う場合、都市計画法や宅地造成等規制法の対象となり、擁壁を設置するなど法的な基準に則った工事が必要です。
山や農地を造成して売却したいと考えても、自由に造成できるわけではありません。
造成工事は土砂災害を引き起こす可能性があるため、災害が生じる可能性が大きいエリアは、「宅地造成工事規制区域」に指定されています。
宅地造成工事規制区域で、以下の要件に当てはまる造成工事を行う場合、都道府県知事または市長からの許可が必要です。
①切土で、高さが２ｍを超える崖（３０度以上の斜面）を生ずる工事
②盛土で、高さが１ｍを超える崖を生ずる工事
③切土と盛土を同時に行う時、盛土は１ｍ以下でも切土と合わせて高さが２ｍを超える崖を生ずる工事
③切土、盛土で生じる崖の高さに関係なく、宅地造成面積が５００㎡を超える工事
＊引用：国土交通省「宅地造成等規制法の概要」
自分の土地が宅地造成工事規制区域に指定されているかは、都道府県庁または政令市や中核市などの市役所で確認できます。
また、ホームページで公開しているケースもあるので、確認してみてください。
宅地造成等規制法とは、宅地造成により災害が発生する危険性が高い区域において、災害を未然に防ぐために規制を行うことを目的とした法律です。
先ほど紹介した宅地造成工事規制区域は、この法律により指定されています。
引用：e-GOV 法令検索「宅地造成等規制法」
この宅地造成等規制法は、規制区域を指定するだけでなく、滑動崩落防止対策についても定めています。
滑動崩落とは、盛土した土地が地震などにより地すべりを起こすことです。
ひとたび滑動崩落が発生すると大規模な被害に繋がります。滑動崩落は、大規模な盛土を行う土地（大規模造成地）で発生しやすいため、国土交通省から特に注意が呼びかけられています。
大規模造成地は、谷や沢を埋め立てるケースが多く、盛土内に水が浸入しやすくなるため、滑動崩落が発生する確率が高くなります。
大規模盛土造成地となる条件は、以下のいずれかを満たす土地です。
①谷埋め型大規模盛土造成地 ： 盛土の面積が3,000平方メートル以上
②腹付け型大規模盛土造成地 ： 盛土をする前の地盤面の水平面に対する角度が 20 度以上で、 かつ、盛土の高さが 5 メートル以上
2021年には静岡県熱海市で盛土の大規模な活動崩落が発生して、28人もの死者・行方不明者が出ました。
この大災害を受けて国は盛土対策を急ぎ、2023年5月に改正された宅地造成等規制法が施行されることになりました。
主な変更点は次の通りです。
・宅地造成工事規制区域の対象の拡大
・盛土などを行うエリアの地質や地形に応じて、許可基準を設定
・盛土などが行われた土地に対して安全を確保する責任の明確化
・違反した際の罰則の強化
この改正により造成工事の安全性が高まり、購入者は安心して土地を購入できるようになるでしょう。
分譲地は不動産会社や住宅メーカーなどが、広い土地を戸建てに最適なサイズに分割して販売する土地のことです。
「宅地」や「田」などのように法律で定められた地目とは違い、土地の販売方法を指します。
先ほど解説したように、造成地は田や山林を平らにする工事を行い宅地にした土地です。
大規模な分譲地の場合、山林などに造成工事を行い造成地にした後に分割して、分譲地として販売するケースも多いです。
ここでは、分譲地のメリットやデメリットについて解説します。
分譲地には、「安価に住宅を建てられる」「ライフラインの整備費用がかからない」などのメリットがあります。
分譲地の一番のメリットは、相場と比べて土地が安価な点です。
分譲地は不動産会社などが土地を一括で購入するため、土地の仕入価格が安くなります。
大規模分譲地の場合は、周辺も住宅街になるため、環境の良い土地をお得に手に入れられます。
また、土地の購入後は住宅を建てることになりますが、分譲地内ではすべて同じハウスメーカーが建築を請け負います。そのため、資材を大量に仕入れて、安価に住宅を建築できます。
土地の購入時には電気・ガス・水道などのライフラインが、既に引き込まれている点もメリットの一つです。
個別の土地を購入した場合、ライフラインは整備されておらず、土地の購入者が整備費用を負担します。山の中など周囲に住宅がない土地だと、整備費用が高額になるケースもあります。
分譲地は住宅の建設を目的とした土地のため、最初からライフラインが引かれていて、整備費用は発生しません。
大型の分譲地であれば、同じハウスメーカーで住宅を建てるため、街並みに統一感が出ます。
最近では、「シンプルモダン」「カントリー」「北欧風」など、全体のコンセプトが設定されている分譲地もあります。
住宅間のスペースが広く取られている分譲地は、スッキリとしたデザインになるだけでなく、プライバシーも守られます。
個別の土地に購入者それぞれが住宅を建てる場合、デザインがバラバラになり、必然的に街並みに統一感がなくなります。
また、住宅の大きさを建ぺい率や容積率上限にするケースが多いため、住宅間のスペースが狭くプライバシーが低くなる可能性もあります。
デザインが統一されて、オシャレで落ち着いた街並みで暮らしたいのであれば分譲地がおすすめです。
境界トラブルとは、お隣さんとの境界の認識が異なり、土地の境界を巡りトラブルになることです。具体的な事例としては、以下のようなものがあります。
・隣の塀が自分の土地に建っている
・建物が越境している
・所有者が死亡していて境界が曖昧なまま
境界トラブルが発生すると、これまで良好な関係を築いてきたお隣さんと、険悪になる可能性があります。最悪の場合、法廷闘争となり時間や費用を浪費するケースも多いです。
分譲地では境界をはっきりさせた状態で販売されるため、トラブルは発生しません。
分譲地には、「自由にハウスメーカーを選べない」「交通の便が悪い」などのデメリットがあります。
分譲地は「建築条件付き」となっていて、指定されたハウスメーカーでしか建てられないことがほとんどです。
ハウスメーカーごとにさまざまな特徴があり、好みのハウスメーカーを見つけるのも楽しみのひとつです。
しかし、分譲地ではハウスメーカーが指定されているため、希望通りの家を建てられないことがあります。
また、ハウスメーカーを自由に選べないこと以外にも、希望の間取りで建てられないケースもあります。
分譲地は、各区画の広さや価格が同程度となるように設定されています。そのため、隣の住宅との兼ね合いで、庭の広さや間取りなどに制限があるため注意が必要です。
大規模な分譲地の場合、郊外の山林などを造成して分譲されるケースがあり、交通の便が悪くなります。
車を持っていれば問題ありませんが、バスや電車などの公共交通機関をメインに考えている場合は、事前に調べておきましょう。
また、子どもがいるのであれば、小学校や中学校が近くにあるかも大切です。
中小規模の分譲地であれば、駅近や市街地などに位置することが多いです。職場への通勤や交通の便を重視するのであれば、中小規模の分譲地を検討するといいでしょう。
分譲地は、周囲の住宅にも同時期に入居するため、ご近所づきあいが活発になりやすいです。
同世代の入居者になることも多く、子ども関係でも付き合いが発生します。
ご近所づきあいは最低限にして、静かに過ごしたい方には分譲地は向かないでしょう。
ただ、周辺住民との交流は、防犯面での情報交換や災害発生時の助け合いなどで役に立ちます。
周辺住民とのコミュニケーションが好きで、防犯性も高めたい人にとっては分譲地は最適と言えるでしょう。
造成された土地を購入する際は、「造成前の土地の状態」と「切土か盛土か」に注意が必要です。
造成地はしっかりと整備されていて何も問題ないように見えますが、地盤が柔らかいなど災害が発生しやすい土地もあります。
造成地が災害に強いか調べるには、造成前の土地の状態を調べることが大切です。
造成前の土地が、田んぼや沼地・河川など水分量が多い地盤は、軟弱になりやすいので注意が必要です。
造成前の土地の状態を知るには、まずは不動産会社に確認してみましょう。
自分でも確認したいのであれば、以下の方法があります。
・国土地理院：地図・空中写真閲覧サービス
・地元の図書館や国会図書館で古地図を調べる
同時に、地域のハザードマップを調べて、災害の発生確率が高い土地を避けると安心です。
切土は土地の高い部分を削っただけなので地盤は硬いままですが、盛土は地盤が軟弱になりやすく水の侵入など災害リスクが上昇します。
購入予定の土地が盛土であれば、転圧作業などで地盤改良が行われているか確認しましょう。
盛土された土地であっても、擁壁や地盤改良がされていれば問題ありません。
新築住宅を建てる前には、一般的に地盤調査を行いますが、土地だけの場合は調査が行われていないケースもあります。
個人で地盤調査を依頼することもできるので、心配であれば調査してみましょう。費用は5万円～10万円が相場です。
造成地とは、山林や田んぼなどを平らにする造成工事を行い、住宅を建てられる状態にした土地のことです。
造成工事には、土地の高い部分を削る切土と、土地の低い部分に土地を加える盛土があります。
盛土は地盤が軟弱になり災害に繋がるケースがあるため、宅地造成等規制法で一定規模の盛土を行うには許可が必要だと定められています。
分譲地は、不動産会社などが大規模な土地を購入して、戸建てに最適なサイズに分割して販売する土地のことです。
山林や田んぼなどを造成して、分譲地として販売するケースもあります。
分譲地は、安価に住宅を建てられる・統一された街並みになるなどメリットが多い土地です。
造成された分譲地の場合は、造成前の土地の状態を調べるなど、地盤がしっかりしているかを調査してから購入すると安心です。
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