仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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マイホームの購入を考えている方にとって、不動産会社が出している広告は有力な情報源となります。消費者の方からすると、広告というとCMのようなイメージを持たれる方も多いと思いますが、ここでいう広告とは、チラシやwebサイトの物件情報など、不動産情報が表現されている媒体のことを指します。
不動産広告には、適切な情報提供をおこなうことで一般消費者が保護され、また不動産事業者間の競争が公正に行われるようさまざまな規制があります。
ここでは不動産広告の表示について、規制の内容や注意すべきポイントを詳しく紹介していきたいと思います。
不動産広告は、消費者庁が所管する「不当景品類及び不当表示防止法(景品表示法)」と、国土交通省が所管する「宅地建物取引業法(宅建業法)」の2つの法令による規制があります。
これらの法令に基づき、全国の不動産事業者が加盟する「不動産公正取引協議会」では、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」及び「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約(景品規約)」という不動産業界の自主規制ルールを定めています。ルールに違反した場合は、注意や警告、改善指導を受けたり、違約金を課せられたりします。悪質なケースでは業務停止や免許取消などの処分を受け、事業者名や処分内容を公表されたりもします。
参考サイト
不当景品類及び不当表示防止法(景品表示法)｜消費者庁webサイト
宅地建物取引業法(宅建業法)｜国土交通省webサイト
不動産広告の規制対象は、情報のやり取りが不動産事業者間に限定されるレインズ(不動産流通標準情報システム)や事業者間の情報図面を除き、すべての広告表示が規制対象となります。
なかでも、新聞折込チラシ・投込チラシ・インターネット広告・雑誌・新聞・パンフレットは、物件概要(必要な表示事項)を必ず記載しなければなりません。
これら以外の表示媒体、例えば、現地看板、電子メール、ダイレクトメール、駅貼りポスター、テレビ、店頭ビラ、手渡し図面、セールストークなどは必要な表示事項の記載は必ずしも必須ではないものの、表示規約の規制対象となります。
尚、規制対象は居住用の物件で、事業用物件は原則として規約の規制は受けません。ただし、事業用の物件も宅建業法の規制は受けるので、居住用物件の規約に則した広告を出すようにしましょう。
不動産広告の表示内容には、以下のような規制があります。
未完成の新築住宅や宅地は、建築確認や開発許可を受ける前に広告することができません。例えば、建築確認や開発許可を受ける前に「販売予定」、「建築条件付き土地」などと表示して広告することは規制の対象となります。
「表示すべき事項」には、物件の概要についての「必要な表示事項」が定められています。例えば、広告主、物件の所在地や規模に関する内容、価格や取引条件、交通の利便性や周辺環境などが必要な表示事項とされ、それらを広告を見る側の立場に立って、見やすく分かりやすく表示することが求められます。
また、がけの上下や高圧線の下にある土地など特定の条件下にある物件については「特定事項の明示義務」があり、すべての広告媒体に明示しなければなりません。
その他、価格や賃料が決まっていない時に出す「予定広告」に関する特例などが表示すべき事項で決められています。
不動産広告では、広告主によって表示がバラバラになって一般消費者を混乱させないように広告表示に関する一定の基準が設けられています。
■取引態様
売主や貸主、代理、媒介などの取引態様を表示します
■物件の所在地
都道府県、郡、市区町村、字及び地番を表示します
■交通の利便性・各種施設までの距離又は所要時間
最寄り駅もしくは最寄りの停留所の名称と徒歩による所要時間を表示します。徒歩による所要時間は80ｍを1分に換算するとされています。最寄り駅から主要駅までの所要時間については、平常時と通勤時間帯で所要時間が異なる場合は、「通勤快速で30分（平常時は快速で50分）」などと分かりやすく併記することや、所要時間は乗り換えの待ち時間も含めることなどが定められています。
また、道路の距離では物件と各種施設の起点と着点を明示しなければならず、物件が2つ以上ある分譲物件などでは、最も近い物件(区画)と最も遠い物件(区画)の両方を「○○駅まで徒歩5分から8分」などと明示することとされています。
■団地の規模
開発区域を工区に分けて販売する際は、開発許可を受けている工区の内容とともに、開発区域全体の規模と開発計画の概要を表示します。
■面積
土地や建物の面積はメートル法で表示し、1㎡未満は切り捨てできます。建物の延べ床面積に車庫や地下室を含む場合は、その旨と面積も表示します。
■物件の形質
居室として認められない納戸は「納戸」と明示します。またリフォームや改築を表示する場合は、リフォーム時期や内容を明示するとされています。
■写真・絵図
写真は取引する物件の写真を表示します。未完成の新築物件の場合は、一定の要件を満たせば完成予想図や同一の施工業者が過去に施工した物件も表示できます。
■設備・施設等
水道は公営・私設もしくは井戸の別を表示します。またガスは都市ガスとLPガスなどの表示をします。
■生活関連施設
学校や病院、官公署、公園などの生活関連施設は、原則として現在利用できるものを表示し、その施設名称と物件までの道路距離を明示します。
■価格・賃料
土地は1区画、建物は1戸あたりの価格を表示し、賃料・管理費・共益費は1ヶ月あたりの料金を表示します。
■住宅ローン等
住宅ローンは、金融機関の名称もしくは商号、または銀行などの種類を明示します。また融資限度額、借入金利や利息の徴収法、返済例も併記します。
不動産広告では、特定の用語に使用基準が設けられています。例えば「新築」「新発売」や、「ダイニング・キッチン(DK)」「リビング・ダイニング・キッチン(LDK)」とはどのようなものかという詳細な基準が決められています。
また、広告における表現も規制があります。「完全」「完璧」「絶対」「万全」といった全く手落ちがないと誤認される表現は使用できません。「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」などの競争事業者より優位に立っているかのような表現も規制されます。「特撰」「厳選」や、「最高級」「極」といった他の物件との比較で優位と思われる表現も規制されます。「格安」「買得」「破格」「完売」といった物件の価格や賃料について著しく安い、人気があって売れ行きが良いという印象を与える表現も使えません。ただし、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料がある場合は、これらの表現を使用できる場合もあります。
不動産広告では、不当な「二重価格表示」や、「おとり広告」など禁止事項が定められています。
二重価格表示については、事実に相違または競争事業者より有利と誤認される広告表示として原則禁止ですが、直近の旧価格の公表日から3ヶ月以上経過し、新旧価格の公表日を明示すれば二重価格表示ができます。
おとり物件とは、実際には存在しない架空の物件や、取引意思のない物件、契約済みで実際には取引対象とならない物件などを広告することで、故意・過失を問わず禁止されています。
その他、不当な比較表示や、本来明示しなければならないことを表示しなかったり誤認させたりする不当表示も禁止され、ペナルティを課されるので注意が必要です。
不動産広告の表示ルールは、2022年9月1日に改正が施行されました。ルール変更の背景は、改正前のルールの一部が消費者のニーズと合わなくなってきたからです。例えば、新築分譲住宅のように建物が未完成の状態で販売を開始する場合、従来のルールでは売買物件と完全に同一でないと外観の写真を掲載できませんでした。買い手側は完成予想図と営業担当者の話だけで物件のイメージを膨らませなければならず、住宅選びにおける消費者の大きな不満となっていたのです。改正後は、過去に同一の施工業者が施工した建物で、形状や仕様が同じか類似していれば、その物件の写真を外観写真に使用できるなど、消費者にとってより分かりやすい広告表示がしやすいルールになっています。
不動産広告の表示は、不動産を購入する人により実際に近い情報を提供して、取引が公正に行われるように法令及び不動産業界の自主規制で細かく決められています。物件を売却する場合もこの表示規約が適用されるため、不動産を購入する人も売却する人も、不動産広告の表示に関するルールを知っておくとよいでしょう。
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