仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
借地権付き物件は、土地と建物がセットになっている一般的な戸建住宅とは異なり、土地の所有者が別にいるため売却方法が少し複雑になります。
ここでは借地権付き物件についてメリット・デメリットを踏まえて説明するとともに、売却の手順や注意点などを紹介していきます。
借地権付き物件とは、簡単に言うと「地主さんから借りた土地に建てた家」のことです。
一般的に持ち家といえば土地と建物の両方を所有していると思われがちですが、購入価格を抑えるために土地の所有権は地主さんのままで、建物だけを建てる(購入する)というケースは少なくありません。
借りている土地を「借地」といい、その土地を借りる権利を「借地権」といいます。
借地権とはの記事にリンク
借地権には、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された借地借家法による「普通借地権」および「定期借地権」の三種類があります。各々の特徴は以下の通りです。
契約期限は定められていますが、更新することで期限を延長することができます。契約期間は建物の構造で異なり、木造等は基本的に30年(最低20年)、更新後は20年となります。鉄骨造・鉄筋コンクリート造は60年(最低30年)で、更新後は30年となります。
契約期限は定められていますが、更新することで期限を延長することができます。契約期間は建物の構造に関係なく当初は30年、更新する場合は1回目が20年、以降は10年となります。
契約期間の更新がなく、期間満了とともに地主に土地を返還します。定期借地権には「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つがあり、各々の特徴は以下の通りです。
借地権の存続期間を50年以上に設定でき、借主が地主に建物の買い取りを求めない借地権です。また建物が居住用・事業用といった使用目的を問われないことも特徴の一つとなります。契約は書面で行われ、公正証書で契約を締結するのが一般的です。
使用目的が事業用に限定されている借地権です(建物の賃貸は事業として認められません)。借地権の存続期間は10年以上50年未満で、公正証書にて契約を締結しなければなりません。
契約満了時に建物を地主が買い取る特約条項が付いた借地権です。存続期間は30年以上で、建物の使用目的は問われません。書面での契約は義務ではありませんが、公正証書にて契約を締結することが一般的です。
借地権付き物件のメリットは、購入する際のコストが割安ということです。その地域の相場にも寄りますが、土地を購入するケースの6～8割で売買されることが多いようです。
また、土地に対する固定資産税や都市計画税がかからないこともメリットの一つです。借地権付き物件では、土地にかかる税金は所有者である地主が支払います。ただし、建物に対する税金は借主が支払います。
定期借地権以外は契約を更新でき、長期に渡って土地を借りることができることもメリットといえるでしょう。
借地権付き物件のデメリットは、土地を借りる地代を地主に払うため、ランニングコストが土地を購入するケースよりも高くなる傾向にあることです。また土地を担保にできないため住宅ローンが借りにくいことや、建て替えやリフォームの際に、内容によっては地主の許可が必要になることもデメリットといえるでしょう。
借地権付き物件は、土地は借りている状態ですが、土地を借りる権利(借地権)を購入しているため、権利を売却することはできます。ただし、売却には地主の許可と、承諾料の支払いが必要になります。承諾料は借地権価格の5～15％程度が一般的です。
借地権付き物件の売却には以下のような方法があります。
一般的な戸建住宅などと同様に、不動産会社と仲介契約を結んで市場で売却する方法です。借地権付き物件は土地代を安くできるため販売価格は低くなりますが、地代の支払いやリフォームなどの制約などから、売却には時間がかかる場合もあるようです。
第三者(市場)ではなく、地主に建物を売却する方法です。地主にとっては、借地権を買い取ることで土地の資産価値が高くなるというメリットがありますが、借主にとっては土地を借りている立場上、借地権や建物の評価額についての交渉が難しく、売却に時間かかることも想定しておきましょう。
地主に土地(底地権)を売ってもらい、土地と建物の所有権を完全に取得したうえで第三者(市場)に売却する方法です。借地権付き物件として売却するよりも不動産価値(売却価格)が高くなり、よりスムーズな売却が期待できます。
底地と借地の画像（借地権とはで使用したもの）
借地権付き物件の売却は、地主から売却の許可を貰うことが手順の最初となります。地主にとっては借地権を継続できたとしても、契約者が変われば契約内容の見直しや新たな契約書作成なども必要になります。そもそも地主には土地を貸している事情や思惑があり、地主の同意なく売却もできない訳ですから、先ずは地主に売却の相談をすることから始めましょう。
地主から売却の同意を得たら、次の手順は不動産会社との契約です。借地権付きの不動産は契約内容や地主とのやり取りが一般的な中古物件の売買とは異なるため、借地権付き物件に詳しく、交渉力の高い不動産会社との契約が重要なポイントとなります。特にお金や契約内容についての交渉は、専門家である不動産会社に任せた方がよいでしょう。
借地権付き物件では、転売や増改築に地主の許可が必要だったり、地代や建物に対する税金の支払いがあったり、借地権付き物件ならではの制約があります。これらを明示せずに売却した場合、売却後にトラブルになりかねないため、買主にとって必要な情報はあらかじめ適切に伝えましょう。
借地権付き物件は、借地権付き住宅として市場で売却する、建物を地主に売却する、地主に土地を売って貰って一般的な中古物件として売却するなどができます。ただし、事前に地主の許可が必要で、承諾料の支払いなど交渉事も多いため、借地権付き物件に詳しく交渉力の高い不動産会社に相談をすることが望ましいでしょう。
わたくしたち「フルハウス」は、仙台・近郊の新築・中古不動産の物件を多数有しております。豊富な経験と知識で皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただきます。みなさまのライフスタイルや夢に、心から寄り添うことで未来を一緒に描きます。温かく親しみやすい空間とスタッフがみなさまのお越しをお待ちしております。
住まいのコラム一覧へ戻る
営業時間 : 10:00～18:00 / 定休日 : 年末年始
