仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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住宅ローンを利用してマイホームを購入する際は、ある程度の頭金を入れることが一般的です。とは言え、頭金をどのくらい用意すると良いかは、よく分からない人も多いのではないでしょうか。
ここでは住宅ローンを利用する際の頭金をどのくらい用意すべきか、ポイントをまとめています。
住宅ローンの頭金とは、購入するマイホームの代金の一部として支払う金額のことです。頭金を支払った残りの金額は、住宅ローンを利用して毎月返済していくことになります。
頭金なしでマイホームを購入する、「フルローン」も、不動産会社や銀行などと相談し組むことは可能ですが、借入金額が多くなるとその分、毎月の返済額も大きくなることを想定しておきましょう。
一般的に、頭金として用意すべき自己資金の目安は、マイホーム購入価格の2割程度といわれています。
国土交通省が発表する「令和3年度住宅市場動向調査」によると、住宅の種類別の自己資金額、及び自己資金の割合(自己資金比率)は以下の通りです。
| 住宅種別 | 自己資金額 | 自己資金比率 |
| 注文住宅 | 1,203万円 | 23.5% |
| 分譲戸建住宅 | 886万円 | 20.9% |
| 分譲マンション | 1,929万円 | 39.1% |
| 中古戸建住宅 | 1,301万円 | 44.0% |
| 中古マンション | 1,234万円 | 41.3% |
統計では、新築戸建住宅では購入価格の20％強、新築マンションでは40％弱、中古住宅では40％強の自己資金を用意していることが分かります。
頭金(自己資金)に関する統計はあるものの、用意する場合住宅購入資金以外の出費も想定し計画します。例えば、世帯年収などを踏まえて、家族のライフイベントでの出費、家具や家電などの引越しにかかる費用などを算出して頭金の金額を決めるとよいでしょう。
購入価格の2割程度という割合にこだわることなく、家計と照らし合わせて、毎月無理なく返済できる住宅ローンの返済額をシミュレーションしてみるとよいでしょう。
頭金を用意するメリットは以下の通りです。
頭金を多く支払うほど、住宅ローンの借入額を低く抑えることができます。借入額が少ないほど、毎月の返済額も減り、もちろん返済総額も少なくできます。
毎月の返済額を少なくできれば、毎月の生活費に余裕ができるでしょう。
そして、マイホームでは購入後も、固定資産税などの税金や建物のメンテナンス費用など、様々な支払いが発生します。借入額を少なく抑えることは、マイホーム購入後の様々な出費に備えることにもなるのです。
住宅金融支援機構の「フラット35」(民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン)を利用した場合、頭金を10％以上用意するとより低い金利が適用され、毎月の返済額や返済総額をより抑えることができます。
住宅ローンの審査は、借入する人の年収に対する借入額の上限が決められています。
頭金を多く用意して借入希望額を小さくするほど、住宅ローンの審査が通る可能性が高くなるのです。年収が低い場合でも、貯金や親族からの資金援助などで頭金を多く準備できれば、その分住宅ローンの審査が有利になるといえます。
頭金の用意には、以下のようなデメリットもあります。
頭金は預貯金などの手元資金を使うことになり、頭金を多くすればそれだけ手元資金は少なくなります。マイホームの購入には、住宅ローンの事務手数料や保証料、保険料、登記費用などの諸費用や、引越費用もかかります。家族のケガや病気など、不測の事態があるかもしれません。頭金で借入額を少なく抑えることで毎月の返済額を減らすことは有効ですが、想定外の出費に備えて、ある程度の手元資金は残しておきたいものです。失業や転職などで収入が一時的に下がっても家族が生活できるよう、目安として3～6ヶ月分の生活費を手元に残しておくと安心でしょう。
住宅ローン減税は、所定の要件を満たす住宅を住宅ローンで購入した場合に、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を最長13年間、所得税から控除できる制度です。マイホームの購入者にとっては有利な制度ですが、頭金を多く入れて借入額が少なくなれば、その分年末の住宅ローン残高が少なくなり、結果として住宅ローン減税で得られる恩恵が小さくなります。
頭金の用意にはメリットとデメリットがあることを説明しましたが、それらを踏まえて頭金の金額を決める際の注意点をまとめておきましょう。
マイホームの購入には、物件の取得にかかる税金や手数料、住宅ローンにかかる事務手数料や保証料など、様々な経費(諸費用)の支払いが必要になります。条件にもよりますが、諸費用は物件価格の1割程度が目安と言われていますので、諸費用を考慮して頭金を検討しましょう。尚、金融機関によっては諸費用を住宅ローンに組み込める場合もありますので、事前に金融機関に確認してみると良いでしょう。
マイホームの購入では、オプションの追加や仕様変更などで追加費用がかかることがあります。また、家具や家電の新調や買い替えなども出てくるものです。住宅ローンは契約後の追加借入などが難しいので、追加費用も考慮して頭金を検討しましょう。
出産や子供の進学、マイカー購入など、まとまった支出を伴う家族のライフイベントの他、ケガや病気などの不測の事態にも備えて、ある程度の資金を手元に残しておかなければなりません。住宅以外の急な出費にも備えて頭金を決める必要があります。
マイホームの購入時に必要な諸経費とは、物件の購入代金とは別にかかる費用のことです。諸経費は主に税金や手数料で、原則として現金払いとなります。費用の目安は住宅種別で異なりますが、概ね物件価格の10％前後と言われており、結構な金額となります。
諸経費(諸費用)には「住宅ローンにかかる諸費用」と「物件にかかる諸費用」があります。以下で少し詳しく見ていきましょう。
住宅ローンにかかる諸費用には次のようなものがあります。
ほとんどの金融機関では、住宅ローンを借りる際に火災保険への加入を条件としています。契約期間は1年から最長10年間で、契約期間が長いほど保険料は割安となります。
地震に備えたい場合は、火災保険とは別に地震保険に加入できます(最長5年間)。地震の多い東北では、地震保険に加入しておくと安心でしょう。
火災保険料は補償される保険金額や内容によって異なりますが、目安としては15～40万円程度(10年一括契約の場合)、地震保険料は5～25万円程度(5年一括契約)になるようです。
印紙税は、住宅ローンの契約時に取り交わす「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代です。
印紙税額は借入額が1,000万円を超え5,000万円以下では2万円、5,000万円を超え1億円以下は6万円となります。
土地や家屋などの不動産を取得する場合、その不動産が自分の所有物であることを登記簿に記録しなければなりません。この登記にかかる税金が登録免許税で、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などの登記の種類によって、それぞれ一定の税率が定められています。
住宅ローンを借りる時には「抵当権設定登記」という手続きが必要です。「抵当権」とは、金融機関が土地や家屋を担保にお金を貸して、万一返済が滞ったら差し押さえて競売にかけるなどで貸したお金を回収できる権利をいいます。抵当権設定登記にかかる登録免許税は、住宅ローンの借入額の0.4%となります。
住宅ローンの抵当権設定登記では、金融機関は提携する司法書士に手続きを依頼することが多くなります。司法書士への報酬は、内容や地域によっても異なりますが、4～8万円程度が相場のようです。
住宅ローンの契約時に金融機関に支払う事務手数料で、借入額の1～3%程度が目安となります。
住宅ローンでは、返済が滞った場合に保証会社に返済を保証させる仕組みがあります。借主が返済不能となった場合、保証会社は借主に代わって債務を返済(代位弁済)し、抵当権の行使も含めて債権を回収します。保証会社への保証料は借入額の2%程度か、住宅ローン金利に0.2%上乗せするなどして支払うことがほとんどです。
主にフラット35の住宅ローンを利用するためには、融資基準に適合する住宅かどうかを調査して確認しなければなりません。その調査確認に必要な費用が物件調査手数料です。物件調査手数料は住宅種別によっても異なりますが、4～8万円程度が目安です。
物件にかかる諸費用には次のようなものがあります。
不動産会社などが売買を仲介する際にかかる費用が仲介手数料です。仲介手数料は物件の価格が400万円を超える場合、物件価格の3%に6万円(税別)を加えた金額が上限となります。
「修繕積立基金」は新築マンションの引渡しの際にかかる費用で、「修繕積立準備金」または「修繕積立一時金」ともいわれます。最初に一時金としてまとまったお金を徴収することで、将来の大規模な修繕に備えたり、毎月徴収する修繕積立金の負担を抑えたりすることができます。修繕積立基金は20～40万円程度が目安となります。
固定資産税や都市計画税は、1月1日(あるいは4月1日)時点で不動産を所有している人が同年の1年分の税金を納めることになっています。年の途中で不動産の引き渡しがあった場合は、売主が納める税金を買主が負担するのが通例で、これを固定資産税(及び都市計画税)精算金といいます。固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率の1.4%を乗じて計算します。精算金はこれを課税の起算日から引渡日までの日割り計算で求めます。都市計画税の税率は0.3%が上限となり、精算金は固定資産税と同様に算出します。
住宅ローンにおける抵当権設定登記と同様に、所有権保存登記や所有権移転登記も司法書士に依頼することが多くなります。司法書士への報酬は手続きの内容によっても異なりますが、5～15万円程度が目安となります。
物件の売主と取り交わす「売買契約書」に貼る印紙代で、印紙税額は物件価格が1,000万円を超え5,000万円以下では2万円、5,000万円を超え1億円以下は6万円となります。
不動産取得税は、不動産を取得する際にかかる税金で、原則として固定資産税評価額に標準税率の4%を乗じて算出されます。ただし、令和6年3月31日までに取得した不動産の場合は、税率を3%にする特例があります。さらに、一定の要件を満たす不動産であれば税額負担を軽減する特例措置もあります。
住宅ローンにかかる費用で説明しましたが、不動産を取得する場合、「所有権保存登記」や「所有権移転登記」にかかる登録免許税を納めなければなりません。保存登記の税額は、原則不動産価額の0.4%、移転登記は同様に2%ですが、一定の要件を満たす場合は税額を軽減する特例措置があります。
上述の諸費用については、住宅種別によってはかからないものがあったり、条件によって軽減措置があったりします。住宅種別によって、諸費用がどのように変わるかを見ていきましょう。
印紙税、不動産取得税、登録免許税などの税金や、司法書士への報酬は住宅種別に関わらず諸費用がかかります。ただし、不動産取得税には税負担を軽減する特例措置があり、新築住宅と中古物件では異なる場合があります。
住宅ローンを利用する場合の融資事務手数料、ローン保証料、物件調査手数料、火災保険料は、基本的に住宅種別に関わらず諸費用がかかります。
新築マンションの引き渡し時にかかる修繕積立基金は、新築マンションにのみ必要な費用となります。
不動産売買にかかる仲介手数料は、基本的には中古物件にのみ必要な費用になります。ただし、新築でも建売住宅では不動産仲介会社が販売するケースがあり、仲介手数料がかかる場合があります。
また固定資産税精算金は、中古物件では土地と建物の両方に必要ですが、新築マンションと新築の注文住宅では土地にのみ固定資産税(および都市計画税)の精算金が発生します。新築でも建売住宅では中古物件と同様、土地と建物の両方に精算金が発生します。
住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、頭金を多く用意できればそれだけ住宅ローンの借入額が少なくなり、毎月の返済額を抑えて暮らしにゆとりができます。一方で、マイホームの購入では住宅ローンとは別に支払う諸費用もあり、貯蓄の全てを頭金にすることはお勧めできません。一般的には「頭金はマイホーム購入価格の20％」と言われますが、住宅ローンとは別の諸費用も物件価格の10％程度が目安となりますし、想定外の急な出費にも備えて、3～6ヶ月分の生活費は残したいものです。頭金を多く用意するに越したことはありませんが、20％という割合に拘る必要もありません。マイホーム購入後の生活のことも考えて、金融機関に無理のない返済計画を相談してみるとよいでしょう。
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