仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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土地を売却する際は、流れや高く売るポイントを知らない人がほとんどです。土地を相続してから、売却について調べ始めた人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地を売却する流れや、高く売るためのポイントを紹介します。
土地の売却時に発生する費用や税金も把握して、スムーズに売却を進めてください。
土地を売却する際は、必要書類の準備や査定など、さまざまな工程があります。ここでは、土地を売却する流れを紹介します。
土地を売却する際は、権利関係を証明するためにさまざまな書類が必要です。契約の段階になって慌てないように、事前に書類を準備しておきましょう。
土地の売却には、以下の書類が必要です。
・登記済権利書または登記識別情報
・全部事項証明書
・固定資産税納税通知書
・固定資産税評価証明書
・本人確認書類
これらの書類を集めるために発生した手数料などは、土地の譲渡所得税を申告する際に、経費として計上できます。領収証は必ず保管しておきましょう。電車やバスなどの公共交通機関を利用した場合は、日付や金額・乗車駅と降車駅をメモしておき、確定申告の際に計上してください。
売却しようとする土地の価格を判断するために、不動産会社へ査定を依頼します。土地の売り出し価格は、不動産会社の査定額をもとに決定するのが一般的です。
不動産会社による土地の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は電話やインターネットなどで、土地の住所などを伝えてデータから査定額を算出します。訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて調査します。
土地を売却する意思が強いのであれば、より精度の高い査定を受けるために、訪問査定を依頼するといいでしょう。
不動産会社に査定してもらった価格は、あくまで参考の価格です。土地の売却価格は、売主が自由に決められます。
しかし、同エリアの土地と比べて価格が高すぎると、いつまでも買い手が見つからず売れ残ってしまいます。
早く売却したいのであれば、相場よりも安くするといいでしょう。ただし、売却価格が安すぎると買い手から不安に思われてしまい、なかなか売却できないケースもあります。
周囲の相場からかけ離れずに、適正価格を見極めるのが価格設定のポイントです。
売主が買主を見つけて、土地を直接売却することもできますが、基本的には不動産会社に買主を見つけてもらうのが一般的です。その際に交わす契約を、媒介契約といいます。媒介契約には3種類あり、売主が自由に選べます。
・一般媒介契約
複数の不動産会社と契約可能だが、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況の把握が難しい
・専任媒介契約
一社としか媒介契約を結べないが、自分で買主を見つけることはできる
・専属専任媒介契約
一社としか媒介契約を結べず、自分で買主を見つけることもできない。不動産会社に1週間に1回の報告義務が定められている
媒介契約には、それぞれメリット・デメリットがあります。土地の状況に合わせて、どの媒介契約にするか決めましょう。
媒介契約を締結したら、不動産会社が土地の情報を不動産流通機構レインズに登録します。レインズとは、全国で売却されている土地の情報が集まる公的なサイトです。レインズに売却したい土地の情報を公開すると、全国の不動産会社が閲覧できる状態になるため、買主が見つかりやすくなります。
同時にSUUMOなど大手不動産ポータルサイトや住宅情報誌などへ掲載して、土地の販売活動を進めていきます。
購入希望者と土地の価格や条件などを打ち合わせて、合意に達したら売買契約を締結します。
売買契約は不動産会社の事務所でおこなうことが多いです。契約を結ぶ際には、売主と買主がお互いに売買契約書に押印して、手付金を受け取ります。
契約書は不動産会社が作成しますが、内容が間違えていないか細かくチェックしましょう。確認不足のまま契約書に押印してしまうと、思わぬ不利益を被る可能性があります。
土地代金の決済は、売主と買主が対面しておこなわれます。
基本的には買主が指定した場所ですが、住宅ローンを借りる場合は、融資する金融機関のスペースを借りるのが一般的です。
決済完了後に土地の登記変更をするため、司法書士も立ち合い、所有権移転登記に関する書類の確認をします。
司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料の支払いも、決済のタイミングで支払います。
決済は、金融機関が営業している平日に日程が調整されます。
決済には、売主や買主の他に、不動産会社や金融機関の担当者・司法書士など多くの人が立ち合います。
急なキャンセルや頻繁な日程変更は、関係者に迷惑をかけるため注意しましょう。
決済が滞りなく進めば、当日中に司法書士が法務局に行き、所有権移転登記をおこないます。所有権移転登記は、売主や買主が立ち会う必要はありません。
土地を売却して利益が発生した場合は、確定申告をする必要があります。土地の売却で損失が発生したら、確定申告は不要です。
土地の売却益は譲渡所得に分類され、次のように計算します。
・譲渡所得＝譲渡収入金額-（取得費＋譲渡費用）
3,000万円で売却した土地の購入費用が2,000万円、仲介手数料などの費用が200万円だった場合、譲渡所得は800万円です。
譲渡収入金額3,000万円-（取得費2,000万円＋譲渡費用200万円）＝譲渡所得800万円
納税額を抑えられる特例を使える可能性もあるため、確定申告が不慣れな場合は、税理士に相談してください。
土地の売却は、売却金を得られるだけでなく、仲介手数料や税金などの支払いも発生します。ここでは、土地売却でかかる費用や税金について解説します。
ここでは、土地売却にかかる税金以外の費用について解説します。
土地を売却する際に不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は、法律により以下のように定められています。
・200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税
・200万円超～400万円超の部分：売買価格×4％＋消費税
・400万円を超える部分：売買価格×3％＋消費税
仲介手数料は、土地の売買が成立した場合のみに支払い義務が発生します。不動産会社に依頼をしても、土地の売買が成立しなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。
売却する土地のローンが残っている場合、事前に返済もしくは売却代金で返済するのが一般的です。
土地の売却によりまとまった資金が手に入るのであれば、繰り上げ返済をして、その後の金利支払いをなくすといいでしょう。
土地に古屋や小屋などが建っていると、買主はすぐに土地を利用できないため、購入希望者が少なくなる可能性があります。
事前に古家を解体して更地にすると、利用しやすい土地になり、スムーズに売却が進みます。ただし、古家があると固定資産税が安くなる場合があり、古家を残すか解体するかは慎重に判断してください。
古家を解体する費用は、木造や鉄筋造など古家の造りと広さに左右されます。
100万円以上の出費になることが多いので、事前に解体業者に見積りを取っておくといいでしょう。
土地の面積は、法務局で取得できる登記簿謄本により確認可能です。しかし、登記簿謄本は測量をせずに記載されているケースもあり、必ずしも正確とはいえません。
売主と買主が合意すれば、登記簿謄本の面積での取引ができます。ただ、隣接する土地との境界がはっきりしていないこともあり、後々トラブルが発生する可能性があります。また、高額な土地の場合、面積が少し違うだけで、売却金額に大きな差が出ます。
これらのリスクを排除するためには、土地売却前に測量をします。土地を売却する際には確定測量を実施して、費用は50万円ほどです。役所の担当者の立ち合いが必要になると、追加で10万円以上かかります。
ここでは、土地売却にかかる税金について解説します。
土地の売買契約を締結する際は、契約書に収入印紙を貼り付けます。収入印紙を契約書に貼り付けて消印をすると、印紙税を納めたことになります。
印紙税は土地の契約金額により異なり、以下のように定められています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
＊軽減措置は令和6年3月31日までに作成される契約書に適用される
＊出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
土地に抵当権が付いていても売却できますが、基本的には抵当権を抹消してから売却します。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地に古家が建っている場合は、古家と土地で2,000円かかります。
土地を売却して譲渡所得が発生すると、所得税と住民税を納める必要があります。
2月16日～3月15日までの1ヶ月の間に確定申告をして、所得税を納めます。住民税は毎年5～6月に送られてくる納付書で納めます。
会社員の方は、毎月の給料から天引きされる住民税に上乗せされて支払います。土地の売却を他の人に知られたくないのであれば、確定申告で住民税の支払いを「普通徴収」に指定しましょう。
土地を売却するタイミングを見定めると、高く売却できる可能性があります。ここでは、土地を高く売却するコツを紹介します。
土地を高く売りたくても、相場からかけ離れた価格設定をすると誰も購入しなくなってしまいます。
まずは、先ほど紹介したレインズやSUUMOなどを利用して、周囲の土地相場を知りましょう。
その他にも、国税庁の公式サイトに掲載されている路線価や、国土交通省の公式サイトに掲載されている公示地価なども参考になります。
土地の査定額は、不動産会社により異なることがあります。そのため、複数の不動産会社に査定を出すと、査定額が上がる可能性があります。
しかし、望む査定額にならないからといって、多くの不動産会社に依頼を出すと対応が大変です。土地を売却する地域で、実績のある不動産会社2～3社に絞るのがおすすめです。
土地は、整地をしてすぐに利用できる状態にした方が、高く売れる傾向にあります。整地とは、樹木や石・雑草などを除去して、平らにならした土地のことです。
整地されていない土地は、買主が土地を活用する目的に合わせて、整備をしなくてはいけません。整備には手間や費用が掛かるため、土地の売却価格が下がります。
ただし、売主が整地する際にも費用が発生するので、整地せずに売却する場合とどちらが得か、不動産会社に相談するといいでしょう。
土地の売却活動は、インターネットやチラシなど、複数の媒体を活用して進められます。
各媒体に土地の価格や面積などを掲載するだけでなく、売却する理由やアピールポイントを記載すると、チラシなどを見た人の購買意欲が高まります。
具体的には、以下のようなアピールポイントを掲載しましょう。
・駅までの距離が近い
・学校や病院、公園など暮らしやすい施設が充実している
・大型ショッピングモールがある
・日当たりが良い
・周囲が閑静な住宅街
自分が購入する立場だったら、どのような土地なら住みたいと感じるかを考えてアピールポイントを記載するのがおすすめです。
土地の価格は、経済の状態と深い関係性があります。
バブル時はお金が余り土地の価格は上がりますが、リーマンショックのように経済がクラッシュすると、多くの人がお金を使うのを躊躇して土地の価格が下がります。
すぐに資金を必要としないのであれば、土地価格が上がっているタイミングで売却をするといいでしょう。
土地を売却する流れは、書類などを集める事前準備から確定申告まで、おおくの工程があります。基本的には不動産会社が売却を進めてくれますが、売主も全体の流れを把握しておきましょう。
また、土地の売却には仲介手数料や解体費用・税金などの出費が発生します。費用を支払えるだけの手持ち現金を用意しましょう。
土地を売却するタイミングを見定めて、アピールポイントを考えるなどして、土地が高く売れるような工夫をしてください。
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