仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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土地を購入する際、必ず締結するのが売買契約です。不動産に関する専門用語が多く出てくる契約ですが、高額の取引になる契約なのできちんと確認したいところです。ここでは土地の売買契約の流れや記載内容について詳しく説明し、売買契約の前におさえておきたいポイントをご紹介していきます。
土地を売買する際に交わされる契約を「売買契約」といいます。土地をはじめとする不動産の売買には高額のお金が動くため、売買契約は売主、買主の双方が安心して取引ができるように書面による契約締結が必要となります。
宅地建物取引業法37条では、不動産会社(宅地建物取引業者)に対して、売買契約の締結に際し、「契約内容を記載した書面」を宅地建物取引士に記名押印させた上で遅滞なく交付することが義務付けられています。
土地の売買取引を行う際、売主は不動産会社と「媒介契約」を締結し、買主を見つけてもらうことが一般的です。媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介契約のことで、土地の売却では売りに出してから買主が決まるまで、およそ3ヶ月の時間がかかります。
尚、媒介契約に際し、土地の売却価格をいくらにするかを査定するため、土地の境界の有無等を確認しておく必要があります。
土地の購入希望者が見つかったら、買主は「買付証明書」を記入します。買付証明書とは、買主が購入意思を正式に表明した書面で、買主の購入希望価格が記載されており、この段階で売買価格の交渉をはじめ、売買契約の細かい条件などのすり合わせが行われます。
「売買契約」の内容がまとまったら、売主と買主は面談して、契約書の内容を最終確認します。契約内容の最終確認ができたら、契約書に署名捺印し(本人確認書類、実印が必要)、買主は売主に対する手付金等を支払います。
手付金は土地購入代金の10％程度となるのが一般的です。また、不動産会社が仲介する場合、売買契約に際し、仲介手数料の半額を支払うことがあります。
さらに、売買契約書には印紙を貼らなければなりませんが、印紙税は売買代金によって定められており、例えば1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は１万円(※印紙税軽減税率適用後)となりますので、契約前に不動産会社に確認しておきましょう。
不動産の売買では、売買契約の締結から引き渡しまでの期間を1ヶ月程度に設定することが一般的です。土地の引き渡しでは、売主は買主から手付金を除いた残金を受け取ります。土地の所有権は、売主が残金を受領した段階で買主に移転します。
尚、買主は引き渡しまでの間に手付金を放棄することで売買契約を解除することもできます。この場合の契約解除の期限は、売買契約から2週間程度とすることが一般的です。
土地売買契約書の書式は、契約を行う不動産会社やハウスメーカーなどによって多少は異なるものの、記載される契約内容の項目はほぼ同じものとなります。売買契約書に記載される内容は主に以下の通りです。
■売買物件の表示
土地の所在や面積など
■売買代金や手付金の額、支払日
土地の価格、手付金の額や支払期限について
■所有権の移転と引き渡し条件
所有権の移転と、引き渡しの期日、引き渡しが遅れる場合の理由や条件など
■土地の実測及び土地代金の精算
実際に測量した土地の面積が登記簿上のものと異なる場合の売買代金の精算について
■契約不適合責任に関する取り決め
土地が契約内容と異なる場合の契約解除などの条件や、引き渡し後に発覚した場合の対応の取り決めなど
■危険負担
地震や台風などの自然災害や、火災などで引き渡しができない場合の取り決めなど
■費用負担
契約書に貼付する印紙税などの費用負担について
■公租公課の精算
固定資産税などの負担や精算ルールについて
■契約解除
契約が解除される場合の取り決めなど
■住宅ローンなどの特約事項
住宅ローンの審査が通らない場合の契約解除など
建てる建物や土地にかける費用が固まらないと家全体の予算が決まらないので、買主は建築会社を決めておくとよいでしょう。候補となる建築会社に諸経費も含めた概算の見積りをもらっておくと、土地の買付証明者を出してから予算をオーバーするという事態が防げます。
買主は住宅ローンの事前審査も済ませておきたいところです。買付証明書の提出から売買契約までは期間が短いため、住宅ローンの事前審査が通らなかった場合は別の金融機関を探すなどで手間取り、売買契約がスムーズに締結できないことも考えられます。
用途地域など土地によって建てられる建物が制限されることがあるため、土地に関わる制限や法規などは事前に確認しておきたいところです。地域によっては良好な景観を保つための「景観条例」を定めているところもあります。土地に関わる法規等は仲介する不動産会社が調べてくれるので、その内容を把握しておきましょう。
さらに、候補の土地によっては、高低差が大きく土留め工事が必要であったり、水道の引き込みが必要だったり、工事費用が嵩むといったケースもありますので、買主は買付証明書の提出前に確認しておきましょう。
候補の土地の売買価格はどのくらいが妥当なのか、買主は買付証明書の提出前に確認しておくとよいでしょう。候補の土地の売買価格相場を調べる方法は以下の通りです。
「実勢価格」とは、実際に売買された(される)価格のことです。その時の土地の価格なので「時価」とも呼ばれます。土地の実勢価格は、主に過去の売買の成約価格(売却価格)を参考にしており、国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。候補の土地の地域を選択し、「地域」「形状」「前面道路の幅員と方位」「都市計画区域」などを参考に、候補の土地に条件が類似した土地を探して、その平米単価(㎡)から相場価格を計算します。
相場価格＝類似する土地の平米単価×候補の土地の面積
実勢価格は、あくまでも「その当時、売主と買主の間で取引が成立した価格」で、売主と買主各々の事情や交渉が価格に反映されているため、実際の相場とは異なる価格となることがあります。そのため、1件だけではなく複数調べて、その平均値を求めてみるとよいでしょう。
「公示価格(地価公示価格)」とは、国土交通省が毎年発表している土地取引の指標となる価格です。各都道府県が発表している「基準地価」という指標もあります。
公示価格および基準地価は、国土交通省「土地総合情報システム」の「地価公示・都道府県地価調査」で調べられます。候補の土地の近隣の調査地点の平米単価を参考にしますが、公示価格や基準地価はあくまでも売買を想定した指標のため実際の売買価格とは異なり、実勢価格とは概ね1.1倍の価格差があります。
相場価格＝公示価格(基準地価)×候補の土地面積×1.1
「路線価(相続税路線価)」とは、国税庁が毎年発表している道路に面する土地の1㎡あたりの価格です。相続税路線価は、本来は相続税や贈与税の算出に用いられる価格ですが、土地の評価額を調べられる特性から土地の相場を調べることにも活用されています。
路線価は「全国地価マップ」で調べられます。サイトの「相続税路線価等」から候補の土地の地域を選択し、詳細な地図から前面道路の路線価(1,000円単位で表記)を確認します。
相続税路線価は公示価格の80%程度とされることから、計算方法は以下の通りです。
相場価格＝路線価×候補の土地面積÷0.8×1.1
※路線価は都市部の道路のみに設定されるため、調べられない場合は別の方法で相場を調べましょう。
「固定資産税評価額」とは、固定資産税(および都市計画税)の課税基準となる評価額で、固定資産税を納税している全ての土地で調べられます。ただし、他の評価額と異なり、評価替えが3年に1度の頻度のため最新の相場が分かりづらい時もあります。
固定資産税評価額は、各自治体で発行する「固定資産税課税明細書」で確認できます。尚、固定資産税評価額は、公示価格の70%程に設定されるため、相場価格の計算は以下の通りです。
相場価格＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
不動産ポータルサイトでは、現在売りに出されている土地の販売価格を調べることができます。不動産ポータルサイトは、土地の売却を依頼された不動産会社の査定が反映された販売価格が表示されるため、より正確な相場として参考にするとよいでしょう。
取引額が大きくなる土地の売買では、トラブルを防止するために書面で売買契約を締結することが基本となります。売主と買主が互いに認識のズレが生じないように、売買契約書の主なチェックポイントを確認しておきましょう。
「確定測量図」とは、公道や隣地との境界が全て確定している時に作成される実測図で、土地の引き渡しまでに作成することが必要となります。確定測量図は作成に時間がかかるため、売主は売買契約の締結前にあらかじめ測量を行っておくようにしましょう。
売買契約書は印紙を貼らなければならない「課税文書」です。土地の売買契約書では、印紙税は売主と買主の双方で負担すると取り決めることが一般的です。
土地の売買契約書では、登記費用の負担についても取り決めます。一般的には「抵当権の抹消登記」は売主が、「所有権の移転登記」は買主が費用負担します。
土地の売買契約書では、手付解除およびローン特約による解除の期限を設定することが一般的です。ローン特約による解除とは、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に契約を解除できる期限で、売買契約から2週間程度とすることが一般的です。手付解除の期限も同様に2週間程度とすることが多いです。
「契約不適合責任」とは、契約の内容に適合しない場合の売主責任のことで、2020年４月の民法改正で「瑕疵(かし)担保責任」から改正されたものになります。
契約不適合責任では、売主が契約内容と異なるものを売った場合、買主から補修請求や契約解除、損害賠償といった責任を追及される可能性があります。したがって何らかの懸念がある場合は、売買契約書に容認事項として懸念される内容を記載しておき、買主の了承を得るようにしておくことがポイントとなります。
高額となる土地の売買取引では、売主と買主の双方が安心して取引ができるよう書面での売買契約の締結が基本です。土地の売買契約書の内容は宅地建物取引業法で決められていますが、見落とすとトラブルになり兼ねないため、不動産会社などの専門家のアドバイスも受けながら、きちんと理解して確認するようにしましょう。
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