仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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土地を売却する際には、まず土地の査定をおこなう必要があります。
しかし、土地の査定方法や評価ポイントなど、具体的にどのような流れになるのかを知らない方も多いのではないでしょうか。
土地の査定は不動産会社がおこなうことが多いですが、依頼者もある程度の知識が必要です。
そこで今回は、土地査定の評価額を左右するポイントや、査定前にやっておきたいことを解説します。
この記事を読めば、スムーズに土地の査定から売却まで進めるので、ぜひ最後までご覧ください。
土地の査定とは、土地の形状や面積・周辺環境などから、土地の価格を調査することです。
土地を売却する際に必要となる作業で、査定にはさまざまな方法がありますが、「おおむね3か月以内に売却できる金額」として算出されます。
基本的には査定価格を参考にして、売り出し価格を決定します。しかし、査定価格と同額で売り出す必要はなく、売主が自由に決定可能です。
多くの資金が必要であれば査定価格より高く売り出し、早く売却したければ安く売りだすこともあります。
土地査定には、ご自身で調べる方法と、不動産会社に依頼して調べる方法があります。
ここでは、土地査定の方法を解説します。
土地の査定は、公表されている情報をもとにおこなうため、ご自身でも調べられます。
土地の相場を知っておくと、不動産会社に売却を依頼した際に提示された金額が正しいか自分で判断可能です。
査定に関する知識を持っていれば、不動産会社とスムーズに取引ができるでしょう。
自分で土地を査定するには、以下の公的な評価額を基準にします。
・公示地価、基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
公示地価は毎年1月1日時点の地価を国土交通省が発表し、基準地価は毎年7月1日時点の地価を都道府県が発表しています。これらの地価は、土地の売買価格の指標とされています。
路線価は主要な道路に面している土地の価格で、国税庁のホームページで公表されています。路線価は、相続税を計算する際の評価額として使用されています。
固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際に市区町村が用いる評価額です。公示地価の7割ほどの金額となっていて、固定資産税納税通知書に記載されています。
これらの金額はあくまで目安であり、実際の査定額は立地条件や土地の形などにより決まります。おおよその地価を知りたい場合に、自分で調べるといいでしょう。
正確な査定額を知りたいのであれば、不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社は公的な評価額も参考にしますが、これまでに蓄積した周辺の取引データから査定額を導き出します。
実際の相場に基づき算出された地価なので、早期に土地を売却できる可能性が上がるでしょう。
実際に土地を売却する際は、売主が自由に売り出し価格を決められますが、査定額を基準にするのが一般的です。
不動産会社の査定方法には、次の2つがあります。
・簡易査定（机上査定）：実際の土地を見ないで、登記簿謄本や地図を参考に査定する
・訪問査定：実際に現地を訪れて詳細に査定する
簡易査定は手軽に素早く査定できますが、実際に土地を調査するわけではないため、概算的な査定額となります。
訪問査定は土地を訪問するため、データだけでは分からない情報も含めて査定します。正確な査定額になりますが、必要書類が多く、査定結果が出るまでに時間がかかるなどのデメリットもあります。
不動産会社に査定を依頼するのは、敷居が高いと感じるかもしれませんが、それほど難しくありません。ここでは、不動産会社に土地査定を依頼する流れを解説します。
土地の査定を申し込むには、まず不動産会社の査定フォームに情報を入力します。
複数の不動産会社にまとめて申し込みたいのであれば、一括査定サイトを利用するといいでしょう。
申し込みに必要な情報は、土地の住所や面積などの簡単な情報だけなので、数分あれば申込フォームへの記入は終了します。
事前に登記簿謄本などを用意して、土地に関する情報を確認できるようにするとスムーズです。
インターネットからだけでなく、電話や店舗への訪問で査定依頼を受け付ける不動産会社もあります。
簡易査定であれば、数日程度で結果が届きます。
訪問査定を申し込むと、不動産会社の担当者が土地を訪問するため、日時の調整をします。
基本的には、不動産会社の営業時間内に現地を訪れるため、時間を空けられるようにしておきましょう。
訪問調査では、以下のポイントがチェックされます。
・駅からの距離
・日当たりや風通し
・眺望の良し悪し
・隣接する道路の状況
・土地の形状や高低差
現地では、1時間前後で土地の調査が完了します。
不動産会社の担当者からは、土地に関する質問をされるので、正直に答えましょう。
現地での調査が完了すると、不動産会社は土地の査定書を作成します。
査定書を作成するには１～２週間ほどかかり、繁忙期にはより長い時間が必要です。
スケジュール的な余裕を持って、査定を申し込むといいでしょう。
査定結果に疑問点があれば、なぜその査定額になったのか質問をします。
土地の売却の仲介を依頼するのであれば、長い付き合いになるため、信頼関係を築く必要があります。
査定結果に疑問を持ったまま依頼をすると、不信感が募り、スムーズに取引できなくなってしまいます。
査定価格には必ず理由があるため、質問したことに的確に回答してもらえるでしょう。
土地の査定価格は、土地の形状や用途地域・最寄り駅までの距離などにより決定されます。
ここでは、土地査定の評価ポイントを解説します。
土地は四角形（特に正方形）が活用しやすいため、人気があります。
土地はさまざまな形をしていますが、三角形や旗竿地・台形地は不整形地とされ、評価額が下がる可能性があります。
ただし、不整形地であっても土地が広ければ、家の間取りなどへの影響は低いため、評価額に大きな影響は与えません。
基本的には、土地が広いほど活用方法が増えて評価額は上がります。
50坪の土地であれば戸建て住宅を建てられますが、土地がより広ければマンションや商業施設など活用の幅が広がります。
活用の幅が広がれば購入希望者が増えるため、評価額も上がるのです。
ただし、第一種低層居住専用地域や市街化調整区域など、土地が広くても自由に活用できない場合は、評価額が下がる可能性があります。
土地には用途地域が設定されていて、建設できる建物とできない建物があります。
建てられる建物が多い用途地域は査定価格が高くなり、制限が厳しい用途地域は低くなります。
用途地域の一つである商業地域は、商業施設やホテル・住宅・オフィスビルなど、建てられる建物が多く人気が高いです。
第一種低層住居専用地域は制限が厳しく、一戸建てが中心となり、評価額は下がる傾向です。
前面道路の幅が狭いと、建築できる建物の容積率が少なくなります。
容積率200％の土地は、床面積を土地面積の2倍にできます。土地面積が100㎡の場合は、床面積は200㎡です。
用途地域の種類にもよりますが、前面道路が狭いと容積率が160％など下がることがあります。
容積率200％の土地に比べて小さな住宅しか建てられないため、土地の価格は下がってしまいます。
土地は周辺の環境により、査定額が左右されます。
例えば、墓地や風俗店・下水処理施設・産廃処理施設などの嫌悪施設があると、土地の価格は下がります。
嫌悪施設は、住宅地としての品格を下げる施設や、公害を発生させる施設などが挙げられます。
ただ、何が嫌悪施設になるかは時代や個人の主観などにより異なるため、明確に定義されてはいません。
嫌悪施設が近隣に存在する場合、不動産会社には重要事項として説明する義務があります。
駅や商業施設・病院などの公共施設が近く、暮らしやすいエリアに土地がある場合は、査定額が高くなります。
また、高台に位置し眺望が優れていると、人気が高く査定額も上がりやすいです。ただ、崖に近いなど災害の危険性があると、評価が下がる可能性があります。
土地が道路に接している部分である間口が広いと、土地を有効活用しやすく人気が出ます。
間口が狭く奥行きが長すぎると、駐車スペースの後ろに玄関が位置することになり、出入りの妨げになることがあります。
また、うなぎの寝床のように細長い土地は、住宅を希望の間取りで建てられない可能性があり、査定価格は低くなる傾向です。
道路と接している間口が南を向いていると、日当たりが良くなり査定価格が上がります。
日当たりが良いと部屋の中に光が差し込み、明るい環境で生活できるためです。
日当たりは、南→東→西→北の順番で悪くなっていきます。
間口が北向きの土地は、日当たりが悪く、査定額も低い傾向にあります。
土地の査定を依頼するには、書類の準備や土地の不備をチェックしておく必要があります。
ここでは、土地査定前にやっておきたいことを解説します。
訪問査定を受ける前には、土地の情報を知らせるために必要書類を提出する必要があります。
査定前に必ず必要になる書類は以下の通りです。
・権利証または登記識別情報：法務局にて取得
・確定測量図：自宅で保管されているか測量会社から取得
・固定資産税納税通知書：毎年4月頃に自治体から土地の名義人に郵送される
上記の書類があれば査定を受けられます。
スムーズに取引を進めたいのであれば、以下の書類も準備しておくといいでしょう。
・購入時の売買契約書
・境界確認書
・建築確認済証または検査済証
・印鑑証明書
必要書類を準備していないと、不動産会社は調査を実施できずに、時間が過ぎてしまいます。
お互いに気持ちの良い取引をするためにも、抜かりなく書類を用意しましょう。
土地は名義人でないと売却手続きができません。
査定を受ける際に不動産会社から名義人を確認されるため、登記簿謄本で確認しておきましょう。
相続などで土地を取得する場合、名義人は亡くなっています。名義人が亡くなっていると、名義変更には多くの書類が必要です。
契約の段階になり焦らないように、早めに名義変更の手続きを始めてください。
土地査定の評価ポイントで解説したように、土地はさまざまな要因により査定額が上下します。
日当たりや騒音・近隣住民の情報など土地の所有者でなければ分からないポイントもあります。
土地の強みや弱みを把握して、不動産会社に伝えることで、正確な査定をしてもらえます。
正確な査定額が算出されると、買い手が早く見つかる、トラブルになりにくいなどのメリットがあります。
土地の査定を依頼する前に、売却予定の土地の相場を把握することが大切です。
土地の相場を知れば、売却時の税金や不動産会社への仲介手数料・手取り金額など、多くの金額も把握できます。
また、土地の相場を知らないと、不動産会社の言うことを信じるしかなく、間違いや不備があった場合に指摘ができません。
適切に売却するには、ある程度の土地に関する知識が必要です。
相場を調べていると不動産に関する知識が身に付くため、売却の際に活かしてください。
土地の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定は土地の住所や書類などデータから判断するため、気軽に申し込めて、数日で査定結果が出ます。
訪問査定は不動産会社による聞き取りや現地調査があり、簡易査定よりも手間が掛かります。
しかし、土地の形状や周辺環境などを考慮するため、正確な査定を期待できます。
土地査定の評価ポイントは、土地の面積や用途地域・前面道路など、さまざまな項目があります。
所有している土地の強みや弱みを知っていれば、不動産会社に適切に情報を伝えることが可能です。
査定を依頼する前には、書類の準備や土地に不備がないかをチェックしますが、相場も把握しておきましょう。
丁寧に対応してくれる不動産会社を見つけて、納得のいく土地売買をしてください。
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