仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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「地震に強い住宅を建てたい」「冬でも暖かく過ごせる断熱性が欲しい」など、住宅に対する希望は人それぞれです。
しかし、専門的な知識を持っていないと、希望する性能を満たしているか確認するのは難しいものです。
住宅性能表示制度を利用すれば、知識がなくても耐震性能や防火性能などの判断ができます。
今回は、住宅性能表示制度とは何か、取得するメリット・デメリットなどを解説します。
住宅性能表示制度とは、耐震性や防火性・防犯性など、住宅に関する性能を専門家が評価する制度です。2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）」に基づき制定されました。
住宅品確法では、以下の3点がポイントとなります。
・新築住宅に10年間の瑕疵担保責任を義務付け
・住宅性能表示制度の創設
・住宅専門の紛争処理体制の整備
住宅の性能は専門知識のない購入者には分かりにくく、理解が不十分なまま購入するケースが多々ありました。そこで、専門知識がなくても住宅の性能を理解できるように、住宅性能表示制度が作られました。
住宅性能表示制度では、専門家が統一された基準で住宅を評価するため、知識がない方でも住宅の性能を知り比較ができます。
ただし、住宅性能評価を受けるのは、あくまで任意であり、法律で義務付けられていません。
住宅性能表示制度は、「第三者機関によるチェック」と「住宅性能評価書」がポイントです。ここでは、住宅性能表示制度の概要について解説します。
住宅の評価は、国土交通大臣等に登録された第三者機関が行います。ハウスメーカーの関連業者によるチェックではないため、公正な評価を期待できます。
新築住宅であれば、設計段階での評価と建設工事・完成段階での2段階で評価が行われます。
建設工事・完成段階では、原則的に原則4回の現場検査を実施するので、基礎工事から内装工事まで細かくチェックされることが特徴です。
住宅の耐震性・防火性・省エネ性など最大10分野の性能が評価され、住宅性能評価書で分かりやすく表示されます。
住宅が完成すると壁などで見えなくなる部分も検査が実施されているので、安心して住むことが可能です。
また、打ち合わせ段階で伝えていた希望の性能を満たしているかを、住宅性能評価書で確認できます。
住宅性能評価の審査に合格すると、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」が発行されます。
それぞれの性能評価書には、法律で定められた標章（マーク）が表示されます。
住宅性能表示制度で定められている審査項目は10点です。そのうち、4項目は必須、6項目は任意となります。
必須項目
・構造の安定に関すること：地震や積雪などの災害への耐久度を評価
・劣化の軽減に関すること：経年劣化の少なさに関する評価
・維持管理、更新への配慮に関すること：水道管やガス管などの修繕のしやすさを評価
・温熱環境に関すること：断熱や気密性など省エネルギー対策を評価
任意項目
・火災時の安全に関すること：火災発生時の安全確保できるかを評価
・空気環境に関すること：ホルムアルデビドなど人体に有害な物質が含まれていないかを評価
・光、視環境に関すること：室内でのさまざまな作業に必要な明るさを確保できているか評価
・音環境に関すること：壁や窓の遮音性を高める対策が施されているかを評価
・高齢者等への配慮に関すること：車いすや介助用のスペースが確保されているかなどバリアフリーを評価
・防犯に関すること：住宅の開口部における侵入防止対策を評価
住宅性能表示制度は、2000年に新築住宅だけを対象としてスタートしました。その後、2002年に対象が中古住宅にも広がりました。
ここでは、新築住宅と中古住宅での、住宅性能表示制度の違いを解説します。
新築の住宅性能表示制度は、10分野32項目を評価するのに対して、中古住宅は7分野22項目です。新築時に住宅性能評価書が交付されていない中古住宅では、6分野13項目になります。
新築の性能表示は、設計段階の「設計住宅性能評価」と施工・完成段階の「建設住宅性能評価」の2段階で評価されます。中古住宅では、設計段階での評価ができないため、「建設住宅性能評価」のみが行われます。
新築時に住宅性能評価を受けるのは、完成した住宅が十分な性能を有して、安心して暮らせるか確かめるためです。また、後ほど説明しますが、住宅ローン金利の優遇を受けられるなどのメリットがあります。
中古住宅では、売買する際の現況の確認や、リフォーム時に修繕箇所の発見などが主な目的とされます。
ここでは、住宅性能評価書を取得するメリットとデメリットを解説します。
住宅性能表示制度は、購入者が住宅の性能を理解して購入するために作られた制度です。
統一された基準で耐震・防災などの評価をすることにより、購入者は住宅の性能を正しく理解できるようになります。
住宅を購入する際は、「地震に強い家にしたい」「年老いても暮らせるようにバリアフリーにしたい」など、さまざまな希望があります。
住宅が完成した際に、性能を評価する基準がなければ、本当に希望の性能になっているか分かりません。住宅性能表示制度があることにより、性能が数値化され判断が可能になります。
住宅性能評価書を取得した住宅は、国土交通省の基準を満たしていると証明されています。質の高い住宅は資産価値が高くなり、中古市場でも良い評価を得られます。
住宅性能表示制度では、住宅の劣化のしにくさも審査の対象です。経年劣化が少ない住宅は年数が経っても質の高い状態を保つため、高値で売却できる可能性が高まります。
住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅ローンや地震保険などで優遇を受けられます。住宅の資産価値を保てて担保としての価値が落ちにくいためです。
住宅性能評価書を取得することにより受けられる優遇の具体的な内容は、以下の通りです。
・フラット35の借入金利の優遇、審査が省略される
・こどもエコすまい支援事業の申請ができる
・住宅取得資金を父母などから援助受けた際に、贈与税の非課税枠が拡大する
・地震保険料が割引になる
地震保険料の割引率
| 耐震等級3 | 50％割引 |
| 耐震等級2 | 30％割引 |
| 耐震等級1（建築基準法レベル） | 10％割引 |
＊2014年7月1日以降に契約した場合
それぞれの優遇措置は、評価の等級により内容が異なるため、事前にハウスメーカーなどと打ち合わせをして、必要な優遇を受けられるようにしてください。
建設住宅性能評価書を取得した住宅でトラブルが発生した場合、住宅紛争処理支援センターの建築士や弁護士に無料で相談できます。
住宅に不具合があり補修費用で揉めている、住宅の不具合の有無で認識が相違している、などで利用可能です。
近隣住民とのご近所トラブルや建設住宅性能評価書を取得していない住宅などでは、利用できないので注意してください。
住宅性能表示制度の検査を受けるための費用は、10万円～20万円ほどが相場です。住宅を購入する際は、土地や建物代だけでなくその他の付随費用も発生するため、さらなる出費に難色を示す方も多くいます。
追加的な費用が発生するとお金の心配は増えますが、住宅ローン金利の優遇や地震保険の割引などを考慮すると、最終的にはメリットが大きくなる可能性が高いです。
住宅性能表示制度の検査を受ける費用は、その他の優遇なども含めて総合的に判断するようにしましょう。
住宅性能評価書で高い等級を得ようとすると、多くの基準に合わせて設計する必要があるため、建設費用が高くなります。
すべての項目で高い等級を得られれば、性能が高い家と言えます。しかし、すべての人に性能の高い家が必要になるわけではありません。
例えば、老後は別の地域に移り住むのであれば、バリアフリー性能はそれほど重視する必要がありません。周囲が静かな環境であれば、遮音性を最高等級にするメリットは低くなります。
また、室内を明るくしようと窓を大きくすると、耐震性が低くなるなど、評価項目間で性能を両立できないケースもあります。
そのため、性能の高さだけを求めるのではなく、自分のライフスタイルや環境などに合わせて、住宅の性能を決めるのがベストです。
ここでは、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」を取得する流れを解説します。
評価機関とは、国土交通大臣が指定した機関です。指定されるには、中立性など一定の基準を満たしていることが条件となります。
評価期間は、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会の公式サイトで検索可能です。
ただ、実際には住宅を設計・施工するハウスメーカーや工務店経由で依頼するのが一般的です。
そのため、購入者が自分で探す必要はなく、ハウスメーカーが評価機関を探すことになります。
設計住宅性能評価を依頼する際は、図面や計算書などの提出が必要です。
提出された図面などに問題があれば、修正を求められます。
評価機関への依頼は、誰でも可能です。しかし、書類の提出や修正など煩雑な作業があり、購入者では対応が難しいため、ハウスメーカーなどが依頼するのが一般的です。
審査が完了したら、設計住宅性能評価書を受け取ります。
審査の期間は必要書類を提出してから、20～30日ほどです。評価機関や依頼する時期などにより前後するので、申込時に確認するといいでしょう。
建設住宅性能評価は、基礎配筋工事が完了するまでに申請する必要があります。
建設住宅性能評価の審査は、現場検査が4段階に分かれていて、第1段階が基礎配筋工事の終了時に行われるためです。
建設住宅性能評価も購入者自身が申請できますが、現場検査のタイミングを打ち合わせる必要があるため、ハウスメーカーなどが依頼するのが一般的です。
現場検査は、設計書通りに施行されているかを確認する検査です。以下の4段階に分けて実施されます。
第1段階：基礎配筋工事の完了時
第2段階：躯体工事の完了時
第3段階：内装下地張り直前
第4段階：竣工時
4回に分けて検査を行うことにより、完成段階では見えなくなる基礎部分や壁の内部も検査できます。
原則4回の現場検査を行うとされているため、5回以上の検査を実施する期間もあります。また、4階建て以上の住宅では、回数に応じて検査回数が増えます。
現場検査で問題が無ければ、建設住宅性能評価書が発行されます。
住宅性能評価書の取得をハウスメーカーなどに依頼していれば、評価書はハウスメーカーなどに届きます。その後、ハウスメーカーから評価書について説明を受けてから、受領の流れになります。
住宅性能表示制度とは、安心して住宅を購入できるように、耐火性や耐震性など住宅の性能を専門家が評価する制度です。
第三者機関による審査を受けると、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書を取得できます。これらを取得すると、住宅ローン金利の優遇や地震保険の割引・贈与税の非課税枠拡大など、さまざまなメリットがあります。
ただし、住宅性能評価を受けるには10万円～20万円ほどの費用がかかります。評価を良くしようと設計段階で住宅の性能を高めてしまうと、住宅建設の資金も高くなるため注意が必要です。
住宅性能評価の申請は誰でも可能ですが、基本的にはハウスメーカーや工務店経由で行います。設計段階での検査や施行後の現場検査を経て、審査に通れば評価書が発行されます。
自分が望むライフスタイルと必要な性能を考えて、快適に過ごせる住宅を見つけてください。
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