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仙台の不動産売買専門店フルハウス
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農業の担い手の高齢化や後継者不足によって、耕作されずに放置されている農地が数多く存在することは全国的な問題になっています。
それら休耕地は有効活用できれば良いのですが、農地は法律で保護されてきた背景があり、売却には一定の条件を満たす必要があります。
ここでは農地の売却方法とその手順について紹介していきます。
農地とは、作物の耕作を目的とする土地のことをいいます。
農地には現在耕作している土地のほか、休耕地(いつでも耕作できる、耕作を休んでいる土地)も含まれます。
ただし、家庭菜園や学校の教育目的の農園など、耕作は行われているもののその土地本来の用途ではないものは農地には含まれません。
農地は食料自給率に関わるため、国は「農地法」によって、農地の売買や農地以外への転用を制限し、保護してきました。
この農地法によって、農地は農家(農作業常時従事者や農業生産法人)でないと所有できないと定められているため、農地は農家以外には売却できません。
そもそも農地は流動性が低いうえ、休耕で荒れた農地は復旧に時間とコストがかかるため買い手が付きにくく、放置されたまま残ってしまう傾向にあります。
また、農地以外への転用では、転用によってその農地が有効活用されるよう、市町村に設置される農業委員会や都道府県知事の許可が必要となります。国としては食料自給率を下げたくないため、営農条件の良い農地は原則として転用ができません。
このように農地の売却が進まないのは、国の農業に対する保護政策が大きく影響しています。一方、農地法による農地の保護は農業への参入障壁になったため、高齢化や後継者不足による農業従事者の減少を招きました。このことから国は2009年、及び2016年に農地法を改正し、個人や企業が農地を借りやすくなったり、農業生産法人の要件が緩和されたり、新たな担い手が農業に参入しやすい環境づくりを進めています。
「農業委員会」とは、農業の発展と農業従事者の地位向上に寄与するため、一定規模の農地面積を有する市町村に設置される行政機関です。農地の保全や有効利用を目的とする売買・賃貸や、用途転用などについての審査など、地域農業振興に関する業務全般を行っています。
農業委員会についての詳細は、以下のホームページよりご覧ください。
仙台市の農業委員会について｜仙台市ホームページより
農地を売却する方法には、農地のまま売却する方法と、農地以外の用途に転用して売却する方法の2つがあります。いずれの売却にも農業委員会の許可が必要です。
農地はそのまま農業を継続することを前提に、農家に売却することができます。ただし、ここでいう農家(農業生産法人含む)とは、農業に従事している人数や耕作面積など一定の条件を満たしている場合に限られ、買い手を見つけることが難しいケースが多いようです。農地としての需要が低ければ取引価格は下がるため、収益のことを考えれば農地以外への転用を検討した方がよいかもしれません。
農地は農地以外の用途に転用して売却することができます。この転用ができれば有益な土地活用となりますが、前述のとおり農地は農地法によって保護されているため、農業委員会や都道府県知事の許可が大前提となります。転用が認められる要件には次のようなものがあります。
転用の許可の要件としては、立地基準と一般基準の両方を満たすこととされています。
立地基準には農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地の5つがあります。
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた農地で、原則として転用は認められません。
市街化調整区域にあり、特に良好な営農条件を備えている農地で、原則として転用は認められません。
10ヘクタール以上の規模で、土地改良事業等の対象など良好な営農条件を備えている農地で、原則として転用は認められません。ただし、公共性の高い事業などの条件で転用が例外的に認められるケースもあります。
鉄道の駅が500メートル以内にあるなど、将来的に市街地化が見込まれる土地や生産性の低い小集団の農地で、転用による事業が近隣の土地で代替できないなどの場合に転用が認められます。
鉄道の駅が300メートル以内にあるなど、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地で、原則として転用が認められます。
一般基準とは農地をどのような用途に転用するか、また転用後の土地が適切に利用されるかを見極めるための判断基準で、転用申請者の資金力や信用、目的の実現性の確かさ、土地周辺への影響などを詳細に検討します。立地基準に適合しても、一般基準が満たされない場合は転用が認められません。
実際に農地を売却する際は、最初に農業委員会に許可を申請します。許可が下りれば、農地のまま売却したり、用途を転用したりと次のステップに進みます。
農地のまま売却する場合は、自ら近隣の農家などから買い手を探すか、地域の農業関連機関に依頼して買い手を見つけます。売買の契約を締結して代金を精算し、農地を引渡して所有権の移転登記をすれば完了です。
農地以外の用途に転用して売却する際は、都道府県知事の許可が必要となります。転用の許可が下りれば、一般的には不動産業者を介して買い手を探し売却するのですが、転用による売却では農地売却に強い不動産業者の協力がカギとなります。農地は一般の宅地とは事情が異なり、場合によっては道路など周辺環境の整備が必要になります。転用許可の申請も専門知識が必要になりますので、早い段階から専門家に相談することをお勧めします。
農地の売却には、農地のまま農家に売却する方法と、農地以外の用途に転用して売却する方法があります。農地法で保護されている農地の売却には農業委員会や都道府県知事の許可が必要ですが、社会問題化する休耕地の土地活用では農地以外への転用を積極的に推進したいところです。農地の売却をご検討の方は、高い専門知識を持った不動産会社に、許可申請の段階から相談をすることをお勧めします。
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