仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
住宅を建てようと考えて土地を探していると、「建築条件付き土地」と記載がある土地を見かけたことがあるでしょう。
「建築条件付き土地」を購入する際は、事前に確認するべきポイントがいくつかあります。
何も知らずに契約してしまうと、理想の住宅を建てられない可能性があるため注意が必要です。
そこで今回は、建築条件付き土地とは何か、建築条件付き土地のメリットやデメリットなどを解説します。
この記事を読むことで、建築条件付き土地がご自身に合っているか判断できるようになるので、ぜひ最後までご覧ください。
ここでは、建築条件付土地売買の概要や、建築の自由度について解説します。
気に入った土地が「建築条件付き土地」である場合、先に即購入を決めるのではなく、どのような条件が付いているのか確認しましょう。
建築条件付土地売買では、主に以下のような条件が発生します。
①売主が定める建築業者で住宅を建てる
②工事契約を締結するまでの期間
建築条件付土地売買では、ハウスメーカーや工務店などの建築依頼先が指定されているため、自分で好きな建築業者を選ぶことはできません。
また、指定された建築業者と工事契約を締結するまでの期間も定められていて、一般的には3ヶ月です。3ヶ月のうちに間取りや設備・壁紙・外装などを決定して、契約を結ばなくてはいけません。気に入った土地を購入してから、急がずに間取りなどを決めていきたい方には向いていません。
建築条件付土地売買の流れは、以下のように進んでいきます。
①土地の売買契約を締結する
②定められた建築業者と間取りや内装など住宅の仕様を打ち合わせる
③定められた期間内に、建築業者と建築工事請負契約を締結する
④住宅が完成したら入居する
③の定められた期間は一般的に3ヶ月であり、この期間内に建築工事請負契約を締結しないと、土地の売買契約が白紙となります。手付金や預り金は買主に返還されます。
「建築条件付き土地」は、別名「売建住宅」とも呼ばれています。
住宅を購入する際は、主に以下の3つの建築方法があります。
・売建住宅：定められたメーカーで自由な仕様で住宅を建築する
・注文住宅：土地を購入後、自分でメーカーを選んで建築する
・分譲住宅：すでに建築済みの家を購入する
上記のように、注文住宅や分譲住宅とひかくした際に使われる用語が、売建住宅です。
建築条件付き土地は、建築業者と契約締結までの期間が決められているため、自由度が少ないと感じてしまいます。
しかし売建住宅の場合、注文住宅より自由度は少ないですが、分譲住宅より自由度は高いです。
売建住宅とは、建築業者にはこだわらないけど、間取りなどは自分で自由に決めたい方におすすめの建築方法です。
どうしても依頼したい住宅メーカーがある場合など、建築条件を外したいと考える方もいるでしょう。
しかし、基本的には建築条件を外すことはできません。
売主は、住宅を販売した利益を見込んで土地を安価に設定しているため、建築条件を外してしまうと、当初予想した利益が減ってしまうからです。
また、建築業者を指定することで、街並みに統一感を持たせることができます。もしも、一つの土地だけ別の建築業者になってしまうと、一棟だけ周囲から浮いてしまい、街全体の統一感が無くなります。
ただし、可能性は少ないですが、交渉次第では建築条件が外れるケースもあります。
例えば、1棟分の土地だけを販売する場合は、街並みを気にする必要がなく、どこの建築業者でも問題ありません。
建築条件を外した場合は、土地の値段が大幅に引き上げられることが多いので、覚えておきましょう。
すでに依頼したい建築業者が決まっているのであれば、建築業者の担当者経由で交渉を依頼するケースもあります。
不動産の素人である買主が交渉をするよりも、建築業者の担当者が交渉をした方がスムーズに進むでしょう。
ただし、先ほど説明したように、そもそも建築条件を外せる可能性は低いです。過度な期待は抱かないで、建築条件が外れたら運が良かったくらいに考えておきましょう。
ここでは、建築条件付き土地のメリットとデメリットを紹介します。
建築条件付き土地には、価格が割安・家づくりの自由度が高いなどのメリットがあります。
ここでは、建築条件付き土地を購入するメリットを紹介します。
建築条件付き土地の売主は、土地の売却益だけでなく、住宅を販売する利益も得られます。
そのため、同じエリアの土地と比べると、建築条件付き土地の販売価格は低く抑えられている傾向にあります。
また、建築条件が付いていない土地よりも、建築業者や契約までの期間など制約があることも、価格が抑えられている理由です。
住宅購入の資金を抑えたい方や、予算内でなるべく広い土地を購入したい方に向いています。
建築条件付き土地は、建築業者が決まっていますが、間取りや内装・外装などの住宅プランは購入者が自由に決められます。
住宅のデザインや壁紙・水回りの設備などにこだわりがある人でも、自分の好みに合わせて選べるため自由度が高いと言えるでしょう。
分譲住宅はすでに建設された住宅を購入するため、間取りや設備などは指定できず、すでに取り付けられているものを使用します。
分譲住宅は自由度が少なくて検討の対象から外れるけど、注文住宅は高額になるから手を出せない、という人でも売建住宅であれば手が届くかもしれません。
建築条件付き土地は、建築業者が決まっているため自分で探す必要はありません。
住宅展示場などで建築業者を探した経験がある人は分かりますが、2社ほどと打ち合わせするだけで1日が終わってしまいます。
多くの場合、3~5社ほどの話を聞いて選定するため、打ち合わせをするだけで3日は必要です。
また、1回の打ち合わせだけでは選定できないケースがほとんどで、数回にわたり話を聞くことになります。
貴重な休日が建築業者探しで潰れてしまうため、自分で探す必要がないのは嬉しいという方も多いです。
希望の間取りや設備はあるけど、建築業者にこだわらない人は、自分で探す手間が省ける建築条件付き土地が向いています。
分譲住宅はすでに完成している建物を購入するため、建築中の状態をチェックできません。
建築条件付き土地であれば、建物の契約が終わった後に建築が始まるため、基礎の状態や壁の中の状態も確認可能です。
買主が定期的に建築現場に顔を出すことにより、作業員の気が引き締まり、丁寧な作業を行ってくれるでしょう。
建築の知識がなくて状態をチェックできるか不安な人は、専門家に検査を依頼することも可能です。
建築条件付き土地は、土地と建物は別契約となります。
建物は不動産会社を通さずに建築業者と直接契約する形になるため、土地の仲介手数料のみ発生します。
ただし、不動産会社が、土地と建物の仲介手数料を請求してくる例があります。契約書を注意深くチェックするなど注意が必要です。
建築条件付き土地は、希望の住宅を建てられないリスクや、時間制限などがあります。ここでは建築条件付き土地のデメリットを解説します。
建築条件付き土地は、基本的には買主の好きなように住宅を建てられますが、指定された建築業者の苦手分野だと対応できない可能性があります。
ログハウスを建てたい・北欧風デザインにしたい、など一般的ではない希望がある場合は、注文住宅の方が向いています。
その他にも、間取りや設備・デザインなどにも対応できない可能性があるので、希望が固まっている場合は、土地を購入する前に確認しておきましょう。
建てたい住宅のイメージが固まっている人ほど、希望通りに建築できない可能性が高まります。
ただし、最も自由度が高い注文住宅であっても、すべての希望を叶えるのは難しいです。
「これだけは譲れない！」というこだわりポイントは残して、変更できる点は柔軟に対応するのがスムーズに契約を進めるコツです。
土地を購入後、建物の請負契約を締結するまでの期間は、一般的に3ヶ月です。
3か月以内に、間取りや設備・内装・外装など、細かな使用を決める必要があります。
住宅の仕様を決めるには3ヶ月は必要だと言われているため、特に短い期間ではありません。
しかし、仕事で忙しくて家族で話し合う時間を持てなかったり、希望の仕様が固まっていない場合は、3ヶ月では決められないケースも多いです。
そのため、余裕を持って考えることはできずに、毎週の休日のほとんどが家の仕様を考える時間になると思っておきましょう。
焦って決めると建築が完了した後に、イメージと異なっていてがっかりしてしまいます。
スムーズに家の仕様を決められなかったなど、定められた期間内に請負契約を締結できなかった場合は、土地の購入が白紙に戻ってしまいます。
基本的には、手付金や預かり金はそのまま戻ってきて、違約金の支払いもありません。
しかし、一部の契約では、「手付金や預かり金は返金しない」などの条件が付いているケースがあります。
土地の契約を結ぶ前に、解約についての条件を確認しておきましょう。
建築条件付き土地の契約が白紙に戻ると、手付金などは返還されることが多いですが、その土地は手に入らなくなります。気に入った土地を購入できないのは、精神的なダメージが大きいため、白紙にならないように契約を進めるようにしましょう。
注文住宅を購入する場合、複数の建築業者から見積りを取って、金額を競わせるのが一般的です。
しかし、建築条件付き土地は業者が決まっているため、相見積もりを取り値下げすることができません。
また、相見積もりを取ると、建築費や設備・諸費用を比較できて、相場観が身に付きます。
他社との比較ができないと、提示された見積りが高いのか安いのか判断しづらくなります。
建築条件付き土地を購入する際は、契約書の内容や設計の自由度などの確認が必要です。ここでは、建築条件付き土地を購入する場合の注意点を解説します。
住宅ローンはすべての建築費を決定する必要があるため、建築条件付き土地では、土地と建物に掛かる費用を一緒に借りられません。
建築条件付き土地では、先に土地の代金を支払い、住宅の仕様を決めて、完成してから建物分の代金を支払う流れです。
土地と建物の代金を住宅ローンで支払う場合は、つなぎ融資を利用します。
つなぎ融資とは、住宅の引渡し前に土地の購入費用や、中間金などが発生する際に、必要な資金を一時的に支払うためのローンです。
つなぎ融資を利用すると、事務手数料などの諸費用が発生します。土地と建物の代金を一括して支払う分譲住宅よりも、諸費用が掛かると覚えておきましょう。
建築条件付き土地を購入する際は、契約書の内容を必ずチェックしましょう。特に確認が必要な項目は以下の通りです。
・建築工事請負契約を締結するまでの期間
・建築工事請負契約を締結できなかった場合の条件
・建築工事請負契約を締結後の解約の条件
契約を締結するまでの期間は、一般的に3ヶ月ですが、絶対ではないため確認が必要です。希望の期間と異なる場合は、交渉してみましょう。決算時期に余裕があれば、対応してもらえる可能性もあります。
契約を締結できなかった場合の条件は、手付金と預り金がそのまま戻ってくるかをチェックします。「手付金と預り金は変化しない」と条件が付いているケースもあるため注意が必要です。
契約を締結した後の解約は、違約金が発生します。着手前であれば建築費の10％が目安です。
建築条件付き土地は、建築業者が指定されているものの、間取りなど買主の好きなように建てられると説明しました。
しかし、注文住宅のように自由に建てられるケースと、分譲住宅のように制約が多いケースの2種類があります。
インターネット上の情報を見ただけでは、どちらのケースなのか判断は難しいので、売主の担当者に詳しく確認しましょう。
この確認をおろそかにしてしまうと、自由設計が魅力で建築条件付き土地を購入したのに、ほとんど自由がない状態になってしまいます。
わたくしたち「フルハウス」は、仙台・近郊の新築・中古不動産の物件を多数有しております。豊富な経験と知識で皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただきます。みなさまのライフスタイルや夢に、心から寄り添うことで未来を一緒に描きます。温かく親しみやすい空間とスタッフがみなさまのお越しをお待ちしております。
住まいのコラム一覧へ戻る
営業時間 : 10:00～18:00 / 定休日 : 年末年始
