不動産物件の売却では、個人で買い手を探すことは難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。その際、不動産会社とは媒介契約の締結が法律で義務付けられており、契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
ここでは各々の媒介契約の特徴やメリットデメリットを説明し、媒介契約を結ぶ際のポイントなどを紹介していきます。

媒介契約とは

媒介ということばが聞き慣れないと感じる方も多いかと思いますが、今回の不動産のケースで簡単に表現すると、物件を売却したい方と不動産会社をなかだちするという意味になります。不動産の媒介契約とは、「不動産を売却したい依頼者」と「仲介する不動産会社」の二者2社間で、「不動産を売却したい依頼者」が所有する物件を売却するための契約のことです。
媒介契約の最大の目的は、どのような条件で売却するのか、売却に至った際の報酬はどうするか、売却後の使用目的などの内容を明確にして、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐ目的があります。

以下、3つの媒介契約について具体的に詳しくみていきましょう。

 １． 専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、1社のみに依頼できる契約で、依頼者が買主を自ら見つけても契約する不動産会社を媒介して取引をしなければなりません。

有効期間は3ヶ月となり、媒介契約締結の翌日から5日以内に不動産流通機構（「レインズ」＝詳しい説明は後述いたします。)に登録しなければなりません。不動産会社は依頼主に対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告を行うことが義務付けられます。

 ２． 専任媒介契約

「専任媒介契約」は、専属専任媒介契約と同じで1社のみに依頼できる契約ですが、依頼者が自ら見つけてきた買主とは別で売買契約を締結できます。有効期間は3ヶ月。

レインズへの登録は媒介契約締結の翌日から7日以内、不動産会社による依頼者への販売状況報告義務は14日に1回以上で、専属専任媒介契約よりも契約条件がやや緩くなっています。

 ３． 一般媒介契約

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。依頼者が自ら見つけてきた買主との売買契約の制限はなく、比較的自由な不動産売買ができる媒介契約です。

レインズへの登録は任意、不動産会社による販売状況報告義務はありません。媒介契約の有効期間は当事者間で自由に決めることができますが、3ヶ月以内が一般的とされています。

「明示型」と「非明示型」について

尚、一般媒介契約には、依頼者が仲介を依頼する不動産会社を知らせる「明示型」と、仲介を依頼する不動産会社を知らせる必要のない「非明示型」の2種類があり、依頼者はどちらかを選択できます。国土交通省が定める標準媒介契約約款では「明示型」が一般的のようですが、どちらを選択しても売却できた際には、どの不動産会社によって契約が締結されたかを速やかに通知しなければなりません。

指定流通機構「レインズ」とは

「レインズ」(Real Estate Information Network Systemの頭文字でREINS)とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。

現在全国に4つの法人(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)が設立され、不動産流通の活性化を図るため各地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。レインズのサイト上では、所在、規模、形質、売買条件などの物件の情報が掲載されます。一般公開はされていませんが、レインズによる情報交換を通じて、毎年10万件以上の売買が成立しています。

3つの媒介契約の特徴を比較

3つの媒介契約の特徴を以下の4つのポイントで比較してみましょう。

1. 依頼できる不動産会社の数
   「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社のみで、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に媒介を依頼できます。
2. 自ら買主を見つける取引の可否
   「専属専任媒介契約」は不可、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」は可能となります。
3. レインズへの登録義務
   「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」には制限がありますが、「一般媒介契約」は任意となります。
4. 不動産会社の販売状況報告義務
   「専属専任媒介契約」は1週間に1回以上、「専任媒介契約」は2週間に1回以上となり、「一般媒介契約」には報告義務はありません。

媒介契約選択のポイント

「専属専任媒介契約」及び「専任媒介契約」は、ご自身の希望に近い条件での売却や、買い手がスムーズに見つかるなど、不動産会社の手厚いサポートを受けられる点がメリットといえます。
そして、いずれもレインズへの登録や販売状況の報告が義務付けられているため、不動産売買の知識や経験がない場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択した方が安心でしょう。

ただし、どちらの媒介契約も契約できる不動産会社が1社に限定されますので、不動産会社側の販売力や力量、顧客の見極めなど、信頼関係に注意が必要です。特に「専属専任媒介契約」は依頼者が買主を見つけても不動産会社に仲介を依頼しなければならないため、より強固な信頼関係構築が望ましいでしょう。

一方、「一般媒介契約」は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」のような制約がなく、不動産会社による手厚いサービスは受けられませんが、複数の不動産会社と契約でき、より自由な不動産売買ができます。

特に、売却したい物件が「駅近」や「築浅」などの比較的売りやすい物件だったり、不動産売買の知識や経験があったりする場合は「一般媒介契約」を選択するのもよいでしょう。

まとめ

不動産の売却は短期間で確実に売りたいのか、人気物件をより高く売りたいのかなど、様々なケースやニーズに合わせて媒介契約を選択することができます。媒介契約の特徴の違いやメリットデメリットを踏まえて、不動産会社に相談することをお勧めします。

「フルハウス」ではお家に関する情報収集・ご相談を承ります

わたくしたち「フルハウス」は、仙台・近郊の新築・中古不動産の物件を多数有しております。豊富な経験と知識で皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただきます。みなさまのライフスタイルや夢に、心から寄り添うことで未来を一緒に描きます。温かく親しみやすい空間とスタッフがみなさまのお越しをお待ちしております。

住まいのコラム一覧へ戻る