仙台・近郊の新築・中古不動産情報満載！
仙台の不動産売買専門店フルハウス
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土地を売却する際に、古い建物が残っているため住宅解体をしてから売りに出すケースがあります。
しかし、解体業者に見積りを出してもらったら、予想以上に高額で驚いた方も多いのではないでしょうか。
今回は、住宅解体の相場や価格が高くなる要因、住宅解体で活用できる補助金などを紹介していきます。
住宅解体の費用は建物の構造や立地など、さまざまな条件により変化します。ここでは、住宅解体の費用が変化する要素について解説します。
住宅解体の基本的な価格は、建物の構造×広さで求められます。構造別の解体費用の目安は次の通りです。
・木造：2.5万円～4万円/坪
・鉄骨：3.5万円～6万円/坪
・RC：4.5万円～8万円/坪
参考：アイミツ「解体工事の平均費用と料金相場【2023年最新版】」
解体費用は単価×坪数で計算するため、木造で20坪の建物を解体する場合、50万円～80万円が目安となります。
また、建物の他にブロック塀や樹木・石などの付帯物があると解体費用は高くなります。
付帯物については、実際に現地を訪れての見積りをしないと把握するのが難しいため、業者に問い合わせてみましょう。
住宅が建っている場所により、解体費用は大きく異なります。
隣接している道路が広くトラックや重機の搬入が容易であれば問題有りませんが、道路が狭い場合は、重機が使えない・廃材の搬出回数が多くなるなどの弊害が生じます。
また、住宅密集地であれば、防塵ネットの工事など追加作業が必要です。
住宅解体の費用は、住んでいる地域により変わることもあります。
都市部は解体に必要な重機のレンタル代や人件費が高い傾向にあるため、解体費用も高くなります。
住宅を解体すると、柱や基礎などの廃材が発生します。
廃材は産業廃棄物として適正に処理することが義務付けられているため、解体業者は費用を支払って廃棄物処理業者に引き取りを依頼します。
そのため、廃材の量が多ければ解体費用が高くなり、量が少なければ安くなります。
廃材は2000年に施行された「建設リサイクル法」により、家庭ごみと同じように分別することが義務付けられました。
廃材を分別するには住宅を計画的に解体する必要があるため、かなりの手間と時間が必要です。
廃材を分別することでリサイクルが可能となりましたが、廃材処分費は解体費用の大部分を占めています。
続いては、住宅解体の作業をイメージしやすいように、見積りから解体完了までの流れを説明します。
まずは、住宅解体の費用を把握するために、解体業者に見積り依頼をします。
見積りで大切なのは、実際に現地を訪問して金額を出してもらうことです。
電話でおおよその金額を伝えてくれる業者もいますが、電話だけでは残置物や付帯物などの状況が伝わらず、後から追加費用が発生して思わぬトラブルになる可能性があります。
現地調査が完了して見積りを受け取ったら、項目を詳しくチェックしましょう。
住宅解体の見積りは「足場・養生費用」「仮設工事費用」「重機回送費用」など、一般の方が見ても何の費用なのか分かりにくいものがあります。
業者と依頼者の信頼関係を築くためにも、見積りで不明な点がなくなるまで確認をするといいでしょう。
見積りの内容や金額に問題がなければ、解体業者と「工事請負契約」を締結します。
建設業法では、契約には契約書への署名押印が必要だと定められています。
建設業法第十九条一項
建設工事の請負契約の当事者は、前条の趣旨に従って、契約の締結に際して次に掲げる事項を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。
参考：e-GOV法令検索「建設業法」
契約書を交わすタイミングは業者により異なりますが、一般的には解体工事の1ヶ月ほど前です。
人気の業者は数か月後まで予定が埋まっていることもあるので、なるべく早めに問い合わせをして契約するといいでしょう。
解体工事は騒音や工事車両の出入りなどで、少なからず近隣住民に迷惑がかかります。
そのため、義務ではありませんが、工事前には近隣の方へ挨拶に伺うことが一般的です。
挨拶なしでの住宅解体は少しのことでクレームになりやすく、余計な手間がかかってしまいます。
挨拶をするタイミングは工事開始の1週間前くらいで、不在の場合は挨拶状をポストに残しておくといいでしょう。
挨拶状や粗品などは基本的に業者が用意してくれるため、施主側は特に準備をすることはありません。
住宅解体をする前には、電気メーターやガス設備の撤去も必要です。
地中にはガス管のようにさまざまなものが埋まっているため、工事中に発見された場合は追加費用が発生する可能性もあります。
事前準備を終えたら、いよいよ解体工事が開始されます。解体工事は一般的に以下の手順で進んでいきます。
①足場の設置・養生
住宅解体は高所作業がともなうため、足場を設置します。また、防音シートで騒音やホコリが飛散することを防ぎます。
②屋根の撤去
どこから解体していくかは業者により異なりますが、高い部分から解体していく業者が多いです。
屋根の撤去は危険がともなうため、命綱を付けて慎重に作業することが求められます。
③住宅内部の床や設備を撤去
続いては、ガラスや畳などの内装を撤去していきます。
先ほど説明したように、廃材は分別が義務付けられているので、この段階では重機で一気に撤去することはできません。
作業員が手作業で一つずつ運び出すので、時間がかかる作業です。
④重機による柱や壁などの撤去
重機を使って構造体と建物本体を撤去していきます。
構造体とは、内装材を取り払ったむき出しの柱や梁のことです。
構造が頑丈なほど解体に時間がかかるため、木造であれば2~3日で解体できますが、RC造だと1週間かかることもあります。
⑤廃材の撤去
解体が完了したら、廃材を木材・金属・コンクリートなどに分別して撤去します。
⑥整地
住宅解体後の地面は掘り起こしなどで凹凸があるため、平らに整地します。
解体業者に見積りを依頼すると、予想以上に高額となり驚くことがあります。ここでは、住宅解体の費用が高くなる要因を解説します。
解体工事の際には振動が発生するため、近くの建物に被害を与えないように細心の注意が必要です。
建物が近くになければ振動をあまり気にせずに作業できますが、近接していると振動が与える影響は大きくなるため事前に調査が必要となります。
施工前に近接している建物のひび割れや破損状態などを写真で記録しておくことで、クレームが入った際に住宅解体による振動で破損したのか判断できます。
調査には費用が発生しますが、後々のトラブルを未然に防ぐ効果があるため、必須だと言えるでしょう。
また、建物同士が近すぎると、重機による作業を行えないこともあります。
そのような場合は、手作業で解体を進める必要があるため、余計な時間がかかり費用も増えることになります。
解体工事は騒音規制法により、騒音は85db以下にすると定められています。
しかし、作業内容や使用する重機によっては85dbを超えることも考えられるため、防音シートを重ねたり、騒音が少ない重機を利用したりするなどの対策が必要です。
防音シートを使う量が多くなると解体費用は増えます。また、低騒音の重機をレンタルするにも費用がかかるため、解体費用が高くなる要因となります。
ここでは、解体費用を少しでも安くするためのコツを紹介します。
住宅解体では、建物内に家具や家電など残置物が残っているケースがあります。特に相続した物件であれば故人が使っていた状態そのままという場合もあるため、残置物が多くなります。
残置物が残っていても解体業者が処分してくれますが、量が多いほど処分費用も高額になります。
少しでも費用を抑えるのであれば、残置物を整理して自分で地域のクリーンセンターなどへ持ち込み処分をしましょう。
住宅解体の費用は業者により異なるため、複数業者に見積り依頼をすれば安い業者を見極められます。
ただし、格安業者は近隣への挨拶がない・作業員のマナーが悪いなど質が低い可能性もあるため、価格だけで決めるのは注意が必要です。
現地調査の際の態度や対応などを観察して、印象が良かった業者に決めるようにしましょう。
どの業界でも同じですが、繁忙期は価格が上がる傾向にあります。
解体業者は12月～3月頃が繁忙期と言われているため、この時期を避けて発注すると費用を抑えられるでしょう。
特に2月～3月は年度替わりのため、公共工事が集中して超繁忙期となります。この時期は、個人からの依頼を受け付けていない解体業者もあるほどです。
そもそも、住宅を売却する際は解体した方がいいのでしょうか。ここでは、家を更地にして売却するメリットとデメリットを紹介します。
更地にして売却する一番のメリットは、買い手が付きやすいことです。
建物付きの土地を購入した方が新たに住宅を建てるには、一度更地にする必要があるため、余計な手間や費用がかかります。
最初から更地であれば工事期間を短縮できるため、心理的な負担が少なくなりスムーズに売却が進みます。
さらに更地から整地にすることで、より買い手が付きやすくなるといわれています。
「更地と整地の違い」については、こちらの記事もお読みください。
早急に土地を手放したい方や資金が必要な方は、更地にしてから売却するといいでしょう。
更地にすると、「住宅用地特例」という減税制度が適用されなくなるため、固定資産税の納付額が上がってしまいます。
建物がある土地は、住宅用地特例により本来の納税額の1/6になっています。
更地にしてすぐに売却できれば固定資産税を気にする必要はありませんが、売れ残ってしまうと固定資産税の負担が大きくなるため注意が必要です。
「固定資産税」については、こちらの記事もお読みください。
自治体によっては、住宅解体に活用できる補助金を実施しているケースがあります。
ただし、国として実施している補助金はないため、住んでいる自治体によっては補助金を活用できないこともあります。
例えば、仙台市では以下のような補助金を実施しています。
倒壊などの恐れがある危険な空家を解体して、更地にする際に発生する工事費など費用の1/3（最大50万円）を補助する制度です。
誰でも補助金を受給できるわけではなく、個人所有であること・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態など、いくつかの条件があります。
参考：仙台市特定空家等除却促進補助事業について｜仙台市webサイト
震災に強いまちづくりをするために、公道に沿って設けられているブロック塀等の除去費用の一部が補助される制度です。
補助金額は除去費用の2/3（上限15万円）ですが、スクールゾーン内であれば除去費用の5/6（上限18.7万円）に増額されます。
ブロック塀等には、補強コンクリートブロック造、石造、れんが造、その他の組積造による塀及び門柱が含まれます。
参考：仙台市ブロック塀等除却工事補助金交付事業について｜仙台市webサイト」
住宅解体の費用は、建物の構造や立地条件・廃材の量などにより変化します。
他の建物と近接していたり、閑静な住宅街で防音対策をしたりする必要があると、解体費用は高額になるため注意が必要です。
住宅解体をして更地で売りに出すと買い手が付きやすいメリットがある一方で、固定資産税が高くなるデメリットもあります。
住宅解体の費用が大きな負担になるのであれば、自治体によっては補助金が出るケースもあります。
解体業者などに相談をして、なるべく負担が少なくなるように住宅解体を進めてください。
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